2007年中國房市深度分析

政策調(diào)控仍是主角，或?qū)⒓訌?qiáng)實(shí)施力度　

　　展望2007年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺(tái)的核心目標(biāo)。因此，從當(dāng)前的市場(chǎng)狀況看，2007年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺(tái)的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場(chǎng)治理、物權(quán)法出臺(tái)、流動(dòng)性過剩問題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)。應(yīng)該說2007年的政策仍然是影響市場(chǎng)走向的最大不確定因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。

金融業(yè)開放推動(dòng)房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)走向國際化　

　　2007年是中國金融全面開放的第一年，外資銀行作為中國金融市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，可以在中國境內(nèi)設(shè)立法人銀行，開展人民幣業(yè)務(wù)，可以預(yù)計(jì)其為境內(nèi)外高端客戶提供個(gè)貸的可能性應(yīng)該上升。但其他非金融業(yè)主體的外資機(jī)構(gòu)在人民幣升值預(yù)期的前提下，已先一步進(jìn)入國內(nèi)，其在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的投資行為已經(jīng)受到監(jiān)管層的重視，“限外”政策的出臺(tái)就是一個(gè)重要標(biāo)志。在此政策背景下，短期內(nèi)境外資金供應(yīng)將受到負(fù)面影響。

　　另一方面，對(duì)于進(jìn)入境內(nèi)的專業(yè)投資基金來說，國內(nèi)房地產(chǎn)金融專業(yè)服務(wù)水平也決定了基金進(jìn)入市場(chǎng)的步伐。政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，區(qū)域性投資策略的制定、項(xiàng)目資源的獲取，項(xiàng)目質(zhì)地的詳細(xì)審查，這些金融服務(wù)技術(shù)層面的需求也直接推動(dòng)了地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

“地根”進(jìn)一步收緊，規(guī)?；_發(fā)趨勢(shì)明顯　

　　土地一級(jí)開發(fā)將在2007年演化成一種主流的開發(fā)模式，其原因可以從以下兩方面探尋：其一是開發(fā)商實(shí)力為大規(guī)模一級(jí)開發(fā)提供有力保障。政府的高度關(guān)注和市場(chǎng)化運(yùn)作的必要性促使土地一級(jí)開發(fā)由國有房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的局面開始向?qū)嵙ε砷_發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變。由于土地一級(jí)開發(fā)需要整體規(guī)劃，資金投入較大，而相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對(duì)一級(jí)開發(fā)的貸款限制非常嚴(yán)格，所以能夠參與一級(jí)開發(fā)的都是實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的大型企業(yè)；其二是隨著土地市場(chǎng)的日趨完善及土地政策的進(jìn)一步緊縮，拿地壓力越來越大，開發(fā)商憑借一級(jí)開發(fā)的先入優(yōu)勢(shì)獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑。

　　2007年的土地市場(chǎng)運(yùn)作，將主要分成兩類，一類是存量土地一級(jí)開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及“退二進(jìn)三”（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一類是增量土地一級(jí)開發(fā)，包括土地征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地。其中舊城改造、城中村改造的高成本高難度讓開發(fā)商望而卻步，嚴(yán)格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)用的政策，也讓開發(fā)商對(duì)農(nóng)用地避之不及。與此同時(shí)，城市化進(jìn)程和新農(nóng)村建設(shè)的加速都使得舊村改造成為一級(jí)開發(fā)的熱點(diǎn)，但是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、土地三大問題卻成為開發(fā)的難點(diǎn)。目前舊村改造與房地產(chǎn)開發(fā)“捆綁”的模式較為常見。

行業(yè)并購進(jìn)一步走向縱深化

　　從企業(yè)層面考察2006年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個(gè)重點(diǎn)。政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資源儲(chǔ)備的要求是并購整合的基本推動(dòng)力。同時(shí)，同城開發(fā)企業(yè)通過兼并收購方式進(jìn)入異地市場(chǎng)，以降低各自的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而中小開發(fā)企業(yè)尋求困境下生存空間，開發(fā)商之間本著不同目的聯(lián)合啟動(dòng)了2006年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購熱潮的引擎。

　　可以預(yù)見2007年房地產(chǎn)企業(yè)并購將會(huì)在2006年基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進(jìn)一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購也將逐漸成為市場(chǎng)的一個(gè)方向。而無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源價(jià)值的整合與挖掘，對(duì)不同資源的優(yōu)化組合來達(dá)到雙贏甚至多贏的最終目標(biāo)。

品牌整合成為市場(chǎng)重點(diǎn)

　　現(xiàn)階段，在宏觀調(diào)控的市場(chǎng)大背景下，土地和資金仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的兩大主要推動(dòng)力，而隨著市場(chǎng)發(fā)展的縱深化，開發(fā)模式的精細(xì)化、專業(yè)化趨勢(shì)日漸明顯，企業(yè)的無形資產(chǎn)如品牌、人力資源也將在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整合的過程中成為重要關(guān)注點(diǎn)。尤其是走品牌化道路，成為房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　隨著萬科、金地、保利、富力等地產(chǎn)龍頭企業(yè)的全國戰(zhàn)略布局的形成，將更加凸顯品牌營銷在市場(chǎng)操作層面的必要性。因此2007年的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的并購將不僅局限在土地、資金資源的利用上，如何整合并購企業(yè)的品牌、人力資源等企業(yè)的軟資源將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

大集團(tuán)收縮戰(zhàn)線，集中資本應(yīng)對(duì)拿地高門檻　

　　近幾年持續(xù)繁榮的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，催生了較多的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。規(guī)模小、發(fā)展迅速是絕大多數(shù)企業(yè)的特點(diǎn)，這與國際成熟房地產(chǎn)企業(yè)相比，存在較大競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)頭羊萬科的凈利潤(rùn)為13.5億元人民幣，而同期香港聯(lián)合交易所上市的房地產(chǎn)公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)稅后利潤(rùn)高達(dá)142.5億港元，由此可見巨大的差距。

　　國內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)多數(shù)從一線城市起家，逐步拓展到全國市場(chǎng)，隨著外資的進(jìn)入，一線城市中心區(qū)域土地供應(yīng)總量減少，競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，拿地門檻提高，對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和土地出讓金的支付條件等都控制嚴(yán)格。許多國內(nèi)企業(yè)放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰(zhàn)線，回到自己熟悉的城市深耕市場(chǎng)。而對(duì)于招拍掛市場(chǎng)中高達(dá)數(shù)十億元的土地出讓金，國內(nèi)企業(yè)聯(lián)合拿地的情況越來越多的出現(xiàn)，以此與資金實(shí)力強(qiáng)勁的外資相抗衡。土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，土地儲(chǔ)備量是衡量房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)，資本匱乏無法在土地市場(chǎng)上有所斬獲的房地產(chǎn)企業(yè)，必將步入一個(gè)惡性循環(huán)的過程，被市場(chǎng)所淘汰。