房市爭論分析

    房市向何處去？這成了一個大問題。在中國社科院今天召開的“2008年中國房地產(chǎn)高峰論壇”上，與會者雖然人人和氣、客氣，但也掩飾不了對該領域認識的不同——
    房價是不是到了拐點？官商分食比例是否合理？銀行和房地產(chǎn)商能否繼續(xù)快樂合作？每一個問題，都是當前最熱鬧的話題。

    拐點還是幻覺

    隨著中央調控力度加大和房價走入遙不可及的高位，“拐點”論便在2007年年底漸漸成為一種強勢觀點。支撐它的是人們觀望態(tài)度的蔓延和成交量的大幅萎縮以及部分房地產(chǎn)商的促銷降價。普通老百姓似乎看到了希望。

    然而，今年3月開始，曾經(jīng)低迷的上海房市漸次回暖，價量俱增不說，還一舉突破均價12000元/平方米心理關口。同時，北京、廣東也頗有地產(chǎn)“陽春三月”的景象。一時間房市拐點又顯得模糊起來。

    今天高峰會上公布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5》則明確宣稱，2008年房價上漲幅度將大大低于去年，但是整體下降的日子卻不會到來。

    該報告的副主編、中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國認為，當前的中國尚不具備拐點的條件和環(huán)境。他的理由很簡單：房地產(chǎn)市場尚未改變供不應求的局面。

    李景國說，史無前例的工業(yè)化和城市化導致對房地產(chǎn)的剛性需求，再加上舊城改造造成的被動性需求以及城鎮(zhèn)居民消費升級引發(fā)的改善性需求，疊加在一起決定了推動房價上漲的力量依然強大。同時，中國的土地資源稀缺，尤其是城市用地更是稀缺，這使市場增量受限。第三，進入2008年,國內外原材料價格上升，勞動力成本增加，導致房地產(chǎn)生產(chǎn)成本走高。另外，國家政策亦不支撐房價向下發(fā)展。

    “這些基本面短期內難以發(fā)生根本性改變。某些城市出現(xiàn)的房市交易量下降，市場觀望氛圍濃厚，并不能證明房地產(chǎn)下降的大拐點已經(jīng)降臨。至少提出該論點還為時尚早?！崩罹皣f。

    此前，國家發(fā)改委官方網(wǎng)站曾發(fā)布一季度房地產(chǎn)市場價格形勢分析報告，指出二季度房價上漲壓力加大，全國房價將保持整體溫和上漲趨勢。

    該報告稱，流動性過剩、人民幣升值以及鋼材、人工成本的快速上升，都會推動住房價格的上升；近期股票市場深幅調整，大量資金逃離股市，同時，隨著我國經(jīng)濟增長的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇進入房地產(chǎn)市場，而不是存入銀行，從而拉動房價繼續(xù)走高；居民在等待觀望后也會逐步選擇進入住房市場。

    雖然由于某種考慮，該報告被緊急撤下，然而其分析仍讓人印象深刻。況且，該報告的論點和論據(jù)頗與一些研究者合，比如郎咸平。郎氏近期在不同的場合一再表示，2008年大陸房市不可能急轉直下。與發(fā)改委報告不同，他強調，這主要是中國投資環(huán)境變化，大量資本沒有更好去處的結果。

    官商分食的比例該如何

    地價和房價的關系早為人所爭議不已，特別是在土地招牌掛剛剛推行時。后來，在職能部門的強力打壓下，相關輿論慢慢淡化。然而，最近一種討論，被認為更貼近本質：房價里，多少是被政府攫取，多少又是被開發(fā)商拿走？兩者各自的合理性又在何處？

    3月，北京社會科學院《北京藍皮書之社會發(fā)展報告》分析稱，國家各項稅收理論上要占商品房銷售價格的約1/3，再加上土地出讓金和配套費用，約占銷售價的2/3。

    報告認為，“如果政府在這兩類收入上讓利，經(jīng)濟適用房的價格就只有商品房的一半，但代價是GDP總量將減少、地方政府的財政收入將減少。因此，改變以GDP增長為中心的發(fā)展觀和政績觀是老百姓住房得到實惠的前提。”

    今天的會上，房地產(chǎn)商唯一代表、明天信華投資有限公司副總經(jīng)理陳云峰則大聲疾呼要對“開發(fā)商公平”。他延續(xù)了同行任志強的說法：地價在很大程度上推升了開發(fā)成本，這必然加大了房地產(chǎn)的風險。“現(xiàn)在開發(fā)商拿到一塊地，成本就占整個開發(fā)成本的45%左右，有的甚至超過一半。就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商主要的資金風險就壓在這塊地上了。”

    陳云峰還表示，如果希望房價降下來，或者說增幅減下來，那么政府應該把二手房的稅負降下來，就像降股市的印花稅一樣?！拔伊私獾奖本┦械囊粋€區(qū)，地稅50%來自二手房過戶的3%的印花稅，支撐現(xiàn)在這個區(qū)50%的財政收入。所以政府把稅一加上去，就上癮了，很難降下來?，F(xiàn)在盤活存量房是一個最簡單的降低房價的道路，所以現(xiàn)在買二手房，上11%多的稅，五年內的二手房，確實沒有必要，每次加稅都沒有對房地產(chǎn)的市場形成好的作用。”

    《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5》分析北京土地市場形勢時提到，2007年下半年，北京成交建設用地的平均地面價格為8078元/平方米,同比上漲82%；平均樓面地價為3934元/平方米，同比上漲36%。其中，住宅類用地地面均價為8091元/平方米，同比上漲100%；樓面地價3970元/平方米，同比上漲44%?？蔀殛愂弦蛔C。

    不過，在該報告中，由中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云領銜的《2007年中國城市地價狀況分析》則提出，地價占房價比例逐步降低，且低于其他國家水平?？v向對比2000~2007年全國30個主要城市平均住宅地價占平均住宅房價的比例關系，2000~2004年住宅地價占住宅房價的比例變化不大，基本維持在23%左右。2005年這一比例提高較多，達到27%，到2006年和2007年住宅地價占住宅房價的比例逐漸降低，分別為25%和23%。

    從國際上來看，研究資料顯示，地價在房價中的比重相對較大。如在美國的主要城市，用于建造商業(yè)樓宇的土地價格通常占全部物業(yè)價格的30%~40%，英國為25%~38%，瑞典為20%~22%，新加坡為55%~60%，韓國為50%~65%，日本則高達80%~90%。“與國外相比，我國地價占房價比例并不高，對我國大部分城市來說，在房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的前提下，土地價格逐步回歸的真實水平是有一定的空間的?！?

    到底多少比例合適？恐怕土地供需兩方永遠無法意見一致。需要注意的是，在北京市社科院對市民的調查中，市民對2007年北京市政府各項工作評價最低的就是“調控房地產(chǎn)價格”，74%的回答者明確表示“不滿意”，而回答“滿意”的僅占5.5%。67%的回答者認為，房價問題在今年也不會有所改善，市民逐漸對政府在這一問題上的調控能力失去信心。

   銀行和開發(fā)商能否繼續(xù)合作愉快

    研究人員指出，自2000年以來的房地產(chǎn)輝煌背后，主要是銀行源源不斷的貸款。這種合作也給雙方都帶來了巨額利潤收入，同時也在很大程度上將雙方綁在了一起。根據(jù)《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5》的數(shù)據(jù)，截至2007年末，全國人民幣貸款余額26萬億元多，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為4.8萬億元，占全國的比重為18%，比年初增加11261億元，增長31%，增速比同期人民幣貸款利率高出7.5個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.8萬億元，比年初增加3613億元，增長26%。

    這種愉快的合作在今年遇到了問題。首先是美國次級按揭貸款危機給中國敲響了警鐘。盡管管理層一再重申這種危機不會發(fā)生在中國，但是必要的防范措施正在實施，其中包括緊縮信貸的政策。開發(fā)商的資金緊張已成為事實。

    不久前，SOHO中國董事長潘石屹說，“受國際資本市場慘淡和國內宏調銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內產(chǎn)生劇變反應，并進入前所未有的融資艱難期?！彪S后，任志強放言，“只要宏觀經(jīng)濟還保持11.9%的GDP增速，房價還得像去年一樣保持飛漲。要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死。”口氣已大不同于以往。

    《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5》也提到，隨著中央政府的宏觀調控，部分地區(qū)出現(xiàn)了住房交易量嚴重萎縮、價格滯漲、有價無市的情況，開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款的不良率均有大幅提高。它還引用某商業(yè)銀行內部檢查結果說，因為銷售不暢等原因，國內某大型城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，2006年度的展期貸款和借新還舊貸款金額合計占到全部到期貸款的近1/3。

    在此種情況下，各大銀行都在降低房地產(chǎn)貸款的比重。此中老大建設銀行還宣布，今年房地產(chǎn)業(yè)貸款將采取更多措施以控制風險，其中對開發(fā)類貸款客戶識別將提高標準以及實施住房個人貸款風險評估新辦法。

    據(jù)悉，由于銀行惜貸、開發(fā)商缺貸，2008年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中最忙的、生意最好的是“房地產(chǎn)開發(fā)借貸中介商”。這些借貸中介商在開發(fā)企業(yè)和放高利貸者之間搭起了一座橋梁。有傳言說，在北京，兩年期的開發(fā)項目，如果找民間高利貸，其貸款年率都在25%以上，即如果開發(fā)商借兩個億的高利貸，兩年之后連本帶息需要償還3個億。