公積金新政對北京樓市影響因素分析

　　據中國報告大廳了解到：繼央行房貸新政、北京（樓盤）調整普通住宅認定標準后，近日，住房建設部、財政部、中國人民銀行聯合發布通知，要求各地放寬公積金貸款條件，住房公積金個人住房貸款發放率低于85%的設區城市，可適當提高首套自住住房貸款額度，推進異地貸款業務、住房公積金繳存異地互認和轉移接續，同時取消四項收費的內容，提高住房公積金使用效率及貸款發放率。

        實現住房公積金繳存異地互認、轉移接續，并推進異地貸款業務；職工連繳6個月可向戶籍地申請公積金房貸；取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目……這一系列的政策都出自近日住建部、財政部、人民銀行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，有業內人士稱，此輪公積金新政可喚醒沉睡的公積金并釋放更多剛性需求，但也有人“犀利”地指出，“用都用不上，針對此的利好有什么用？”《廣廈時代》調查發現，雖然針對這一新政北京的落地細則尚未出臺，但對于目前北京購房者使用公積金的最主要障礙，政策中并未重點提及，80萬元這一貸款額度難因新政上調，公積金目前在北京樓市中仍然“略顯尷尬”。

　　買房時：公積金發放率高不屬額度上調范圍

　　80萬元，這個公積金貸款的額度是不少買房人在買房時用不上公積金的最大原因。在目前北京房價水平的背景下，80萬元早已滿足不了首次置業的剛需購房者的需求。公積金新政出臺，很多人都期待已六年未調整的公積金貸款額度能夠上調，但業內人士表示，新政中提到，“住房公積金個人住房貸款發放率低于85%的設區城市，要根據當地商品住房價格和人均住房面積等情況，適當提高首套自住房貸款額度”，但北京的住房公積金發放率一直較高，經常位居全國第一，照此看來，新政并不能支撐北京的公積金額度上調。而且，今年6月，北京公積金中心相關負責人就表示，北京公積金貸款額度暫時不具備調整的條件。

　　公積金貸款額度不夠，則需要用商貸來補齊，也就是俗稱的“組合貸”，但這種貸款無論在一手房還是二手房市場，都不太受歡迎。某中介公司的中介小張就和《廣廈時代》分享了近期他遇到的一樁交易。小張介紹，他的一個客戶霍先生看中了他們門店轄區的一套房源，業主掛出的價格相對其他房源略低，他們帶霍先生看過房后霍先生很滿意，想馬上與業主見面洽談。但雙方一見面，霍先生提出他要使用組合貸款時，業主就馬上表示了拒絕。該業主表示，他之所以掛牌價較低，主要就是為了盡快出手，拿到房款后好支付另一套房的費用。組合貸款房款時間太長，他肯定等不了。雖然霍先生后來提出總價加10000元，業主也依然沒有同意。小張告訴《廣廈時代》，組合貸款較長的放款周期一直是制約二手房購房人使用組合貸的主要原因，其實這半年來組合貸款速度已經快很多了，基本上4個月貸款可以下來，以前都需要6-7個月，很少有業主愿意等待，而且這么長的周期里，房價有時還會波動不少，買賣雙方毀約的情況也曾經出現過。

　　二手房組合貸的使用困難是因為賣家無法等待放款，而一手房市場上，“麻煩”則成了組合貸被拒絕的主要原因。一位銀行個貸經理透露，很多人覺得一手房拒絕組合貸是銀行的原因，但實際上，對于銀行來說，除了部分支行做不了組合貸外，組合貸對于他們影響并不大，但很多開發商是直接拒絕組合貸的。“因為組合貸款，開發商在協調銀行的同時還要與公積金管理中心接觸，增加了不少麻煩手續，而且在服務上，你懂的……”

　　買房后：提取較容易備齊資料隨時申請

　　相比買房時公積金使用遇上的種種問題，買房后要提取公積金則要方便許多。丁女士是一家公司人力資源部門專門負責職工公積金部分的專員，幾乎每個月都有職工來找她辦理公積金的提取。

　　丁女士介紹，從她這些年的操作經驗看，只要把資料搜集齊了，提取公積金一般都比較順利。丁女士表示，如果想辦理公積金的提取，首先要準備好購房合同和發票、身份證、公積金聯名卡，房屋產權證明，如果是貸款買房，還需要提供貸款合同和首付款發票。對于新政中提到的繳存滿6個月即可使用，丁女士表示，這個政策目前還沒有執行，要想提取公積金需要交滿12個月公積金后才可辦理提取。

　　此外，丁女士還介紹，因為現在房價比較高，因此在提取公積金時，基本都可以把之前全部的繳存額取出。像他們公司有的職工，采取的就是買房后一次性提取，此后定期滿兩年取一次的方式。她同時提醒，現在提取公積金還是比較方便的，只要具備了可提取的資格，資料備齊，資金到賬也很快。不需要找社會上的一些中介公司來協助辦理，花不必要的冤枉錢。

　　租房：一次最多提三個月完稅證明最麻煩

　　除了買房外，公積金政策中規定，租房、裝修還有重大疾病等原因也可以提取公積金，不過在這些情況中，唯一比較好操作的就是租房提取公積金了。因為這里的裝修并不是平常意義上的房屋裝修，而是房屋的大修，需要提供所屬房管或物業部門的大修證明和產權證明、購買材料的明細發票或分攤到個人的費用發票。而重大疾病也僅限于規定目錄中的十類重大疾病。

　　與其他提取條件相比，租房提取公積金現在較為常見，也是不少中介提取公積金采用的主要方式。丁女士表示，租房提取公積金所需資料中，手續最繁雜的就是租金發票的獲取。因為租金發票需要房東交稅后才能獲得，但大部分房東在租房時是不會主動報稅的。租房人要想提取公積金，就必須自己出錢交這筆稅款，而稅率為租房款的5%，也就是說租房人至少要付出提取公積金額度5%的成本。獲得發票后，租房人再準備好租房合同、身份證、聯名卡等即可申請提取。

　　丁女士同時提到，在租房提取公積金上，今年6月北京市公積金中心還出臺了一個新政策，把租房提取公積金的頻率從以往的一年提取一次，變更為3個月提取一次，提取限額為3個月個人和單位繳存公積金總和。因此，現在租房人要想提取公積金，必須3個月辦理一次，也就是3個月交一次稅款。在此輪新政中，對于租房使用公積金，并未提及，想租房用上公積金，依然需要同樣的手續辦理。