2014年我國養老地產前景分析

　　據預測，到2015年，本市常住老年人口將達230萬人。與其他城市相比，天津養老觀念相對保守。調查顯示，近6成受調查者對養老地產概念一無所知，超半數人采取“居家型養老”照顧老人，即由子女承擔贍養義務。

　　據悉，天津早于上世紀80年代末便進入老齡化社會，近年老年人口年均增長3%以上。“十一五”人口規劃中期督評信息分析，到2030年，本市老年人口將達333萬人，占總人口35.62%，達到老齡化高峰。相比下，目前天津養老項目供需比例有些失衡。

　　此前天津市場主打養老地產項目有位于紅橋區長庚老年公寓萬華，地處京津冀交匯處雲杉鎮及坐落于津南區紅磡領事郡內永泰紅磡養老項目，此外還有位于寧河海航大集和靜海縣中慈楓林灣老年城。除去長庚老年公寓位于市區，其余項目多位于位置偏遠四郊五縣。

　　面對龐大的養老地產市場，各房企都認識到養老地產龐大的市場空間，但多數企業還沒找到一個行之有效又可持續發展的商業模式，基本上還處于摸索階段。養老地產屬新興地產，市場不穩定，且投資額高、回收周期長，一般年投資回報不過10%，且對后期物業管理要求較高，所以目前真正介入養老地產的開發商較少。但因其市場空間廣闊、前景巨大，所以有很多資本愿意探索研究。

　　房企轉型發展“養老”

　　有觀點認為，傳統房地產大概還有15年至20年時間可開發，這個階段買房主力是70后和80后。但是當90后成長起來，很多夫妻雙方家里都有房子，他們不需要買房，需求量就會少很多，住宅市場會萎縮，房地產行業將面臨一個長遠發展問題。所以，房地產商、投資人關注養老地產也是關注房地產行業自身可持續發展。于是，養老地產成為目前房企轉型發展的選擇之一。

　　業內認為，房企毛利率下降、庫存周轉率下降等指標及持續樓市調控政策，預示著房地產行業暴利時代終結。當市場不再狂熱，開發商們冷靜下來，反而是一件好事。2014年可說是房企轉型試探元年。

　　轉型發展，萬科開始涉足商業地產，恒大賣起礦泉水，萬達做起旅游文化地產等。養老地產作為房地產不同業態更是得到諸多房企大佬們關注，如萬科、保利、綠地、首創、華潤、綠城等品牌企業，均在近年陸續拋出養老地產發展計劃。

　　老齡人口不斷增加，財富積累、支付能力不斷增強，對養老地產、養老服務需求日益增加等，顯示出養老地產未來發展潛力和發展空間。另一方面，國家相關政策將為養老地產發展提供土地、稅收等方面支持，這都為養老地產發展營造良好外部氛圍。

　　如何置業養老地產

　　作為子女，我們該為父母創造更好的晚年居住環境，但是面對眼花繚亂養老樓盤項目，卻不知道到底該怎么選?應注意哪些問題?

　　第一，從居住大環境配套來說，一定要完善。老人的晚年生活是否幸福，居住環境起到很大作用。因此，從居住大環境來看，周邊醫院、公園和銀行等老年人基本的生活配套設施一定要齊全，一個都不能少。

　　同樣，周邊是否有公園也是需要考慮的問題。如果居住地周邊有大型公園或綠地，繁茂的綠色植被能起到凈化空氣和隔離噪音的效果。老年人不僅可以享受到綠色的視覺效果，還能享受到公園為其提供的寬松、自然和休閑的活動場所，這對于老年人來說也是一種鍛煉。

　　第二，小區本身的建設以及物業環境和服務也是非常重要的。小區綠化環境、健身娛樂活動場所、社區醫療服務站、小區居住人口結構等都是需要重點關注的方面。

　　如果社區有醫療服務中心的話，就能讓老人省去上大醫院排隊掛號看病的麻煩。尤為關鍵的是，如果社區居住人群太雜，或者老年人較少，這類小區就不太適宜老年人居住。因此，小區居住人群的穩定性和年齡結構也比較重要。另外，小區無障礙通道的設置、社區志愿服務和家政服務、寵物商店及醫院等相應設施也值得重視。也就是說，小區環境和物業服務都要好，才能讓老人住得安全、住得開心。

　　第三，樓層、戶型、陽臺、隔音要好。不管外部環境多好，老年人本身居住的房屋如果不好也不行。最好選擇一至三層，如果是高層，必須要有電梯且24小時運行。盡量選擇南北通透結構，至少要保證臥室和客廳朝南或東南。老年人大多都喜歡溫暖、亮堂的感覺。因此采光好、通風好是首選。

　　同時，很多老年人喜歡利用閑暇時間在自己的屋子里種些花花草草，有陽臺、露臺或者一樓私家花園的房屋，最適合喜歡養花養草的老年人。在選擇戶型面積時，不宜過大，裝修結構也需盡量緊湊。

　　此外還應注意供水、供電系統是否完善，燃氣的使用是否安全，采暖設施是否可靠等。同時，繳納相關費用最好有專人上門收取，如果沒有專門服務，那么要了解繳費點是否就在附近。

　　最后，養老房隔音性能要好，應盡量選擇遠離主干道的樓房。老年人都喜歡安靜的居住環境，因此要關注諸如門窗是否能關閉緊密、是否遠離噪音源等。

　　第四，尊重老人的意愿是主要原則。很多老年人和兒女一起看房選房時，總是說一切由兒女決定。雖然父母這么說，但是做兒女的不能真的不問父母意思就擅自做主。兒女們在選定房子后，要帶父母實地考察，詢問父母的感受，只有他們滿意了、喜歡了，才能擁有愉快的居住心情，才能擁有更加幸福的晚年。