2016年是房地產銷售大年,而房地產市場近日出現降溫的情況,京城房地產行業也如此,甚至蔓延到了豪宅市場,2016年10月北京豪宅市場銷量情況分析如下。
9月30日,北京市住建委等六部門聯合出臺“關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施”,提出本市房地產調控八大措施,其中提高首付比例的政策被業內認為是最有效措施。據中國報告大廳發布的豪宅行業市場調查分析報告顯示,在此次調控政策落地后,北京豪宅市場首當其沖,成交量迅速下滑。
2016年7萬+公寓豪宅月度成交情況
有業內人士評論,2015年被京城地產界定義為“豪宅元年”,而僅僅兩年時間京城豪宅就從嶄露頭角到遍地開花的格局,然而,“9·30”樓市調控政策的出臺則終止了豪宅市場不斷上揚的勢頭。
10月北京新房成交8368套,環比下降40.5%;成交面積環比下降30.2%;成交均價36129元/平方米,環比上月的37610元/平方米微降3.9%,同比上漲20.8%。
相比樓市整體的表現,北京豪宅市場的降溫更為顯著。
最新統計顯示,2016年10月,北京7萬+公寓豪宅共實現成交191套,成交面積3.9萬平方米,環比分別下滑66%和49%。而這一成交量也創造了自3月以來近8個月的新低。但從價格上來看,10月公寓豪宅市場成交均價仍高達10.7萬元/平方米,這一價格也是今年第二次站上均價10萬+高峰,并超越7月創造的價格紀錄,達到歷史新高。
亞豪(微博)機構(博客)市場總監郭毅分析認為,“京八條”新政執行一個月后,北京商品住宅市場成交整體跌幅在40%左右,而公寓豪宅跌幅大大超過整體市場跌幅,由此可以看出,新政之后公寓豪宅市場所受到的沖擊更為直接。
分析顯示,一方面受到首付提升的影響,首套、二套首付比例的同時提升,以及非普宅新規的加入,再加上“認房又認貸”條款的收緊,使得豪宅市場當中首置型客群、改善型客群以及投資型客群均受到波及,特別是高端置業客群,不僅受制于增加首付的資金壓力,同時減杠桿也使得看空預期普遍形成,造成在售豪宅的銷量放緩。
另一方面,北京對于預售價格和銷售價格的管控,一些項目取證困難,不得不延遲上市。從10月供應市場來看,7萬+公寓豪宅項目無一入市,預計這一供應低迷的狀況將持續至明年。
此外,從成交特征來看,10月公寓豪宅成交當中200平方米以上的大戶型共成交97套,占比高達51%,居絕對主導地位,相比9月的市場占比提高了25個百分點。
“高端項目的成交量還可能進一步下滑,”一位業內人士分析,高端樓盤不但取證困難,還可能遇到開盤賣不動的風險,所以一些項目可能選擇索性“封盤”的自我保護政策。事實上,越來越多的計劃入市樓盤出現“爽約”現象。記者在踩盤時發現,位于海淀區西北旺的地價標桿項目——首創天閱西山(資料、團購、論壇)項目售樓處就處于“歇業”狀態。
據機構統計,11月北京住宅市場預計有13個項目入市,其中包括華潤昆侖域(資料、團購、論壇)(樓盤資料)、綠地·海珀云翡(資料、團購、論壇)(樓盤資料)等7個純新盤,以及包括萬科翡翠公園(資料、團購、論壇)(樓盤資料)、金地未未來(資料、團購、論壇)(樓盤資料)等在內的6個老項目后期。這些計劃入市的項目中,只有華潤昆侖域、綠地·海珀云翡是豪宅項目。其中,華潤昆侖域項目由華潤、招商、九龍倉和平安四家在2015年初聯合取得,項目地處南三環,樓面價高達4.5萬元/平方米。而位于大興黃村的綠地·海珀云翡當時拍地的樓面價也高達4.7萬元/平方米,甚至超過區域內所有在售樓盤的售價。
業內人士預計,這兩個高端項目在定價上可能會比較謹慎,定價過高要么難以取證,要么客戶不買賬而出現踏空。
北京土地政策的調整也正在讓樓市預期發生改變。10月28日,北京“控地價、限房價”的土地交易政策正式落地,海淀及大興的四宗地塊具體限價也對外公布,而且四宗地塊均實施“90/70”政策。
隨著市場預期的改變,“控地價、限房價”將有效抑制開發商拿高價地的積極性,甚至杜絕地王出現的可能,高端項目供應將呈下降趨勢。但也有專家給出另外的預測,就是隨著“90/70”政策的重新實施,加之自住房的供地增加,未來新增供應將以中小戶型為主,大戶型的公寓供應受到擠壓,供應稀缺,但高端改善客群對于居住面積和品質的高要求不會改變,大戶型豪宅在調控后仍會保持一定程度上的堅挺。