2016年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析：亂象頻出 盈利難

　　20世紀(jì)70年代末，中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)—蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，工業(yè)地產(chǎn)隨之興起。發(fā)展至今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場已是一片繁榮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：2016年以來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域至少迎來了23家地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入，其中不乏地產(chǎn)央企和巨頭。那么繁榮的背后是否也是如此呢？以下是宇博智業(yè)小編整理的2016年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一片繁

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的愈加細(xì)分，以及國家政策對于住宅領(lǐng)域的屢次調(diào)控，綠地、保利、萬科、富力、碧桂園、招商等一線房企紛紛加入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)團(tuán)。地方政府與房企的投資熱情下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量呈飆升之態(tài)。來自中國開發(fā)區(qū)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)共有220家，國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)數(shù)量達(dá)146家。

　　事實(shí)上，從2014年底中央提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”以來，作為產(chǎn)業(yè)重要載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也被業(yè)內(nèi)普遍看作一個重要的風(fēng)口。同時，隨著樓市上漲以及政府調(diào)控，引發(fā)了土地價格不斷飛升，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入新一輪洗牌，不僅中小房企紛紛醞釀轉(zhuǎn)型，甚至不少“大牌”房企也開始轉(zhuǎn)型之路。

　　從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型更像是一場“游擊戰(zhàn)”。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場化不斷加深，介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的市場化主體則越來越多元化。

　　在這種情況下，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”開始成為很多房企關(guān)注的重點(diǎn)，各大房企家紛紛進(jìn)駐，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變得空前繁榮起來。

　　這其中不乏千億房企俱樂部中的成員。

　　萬科曾明確表示，公司未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。

　　早在2012年，萬科就曾在鄭州接手美銘全球高新智慧產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)。2014年，東莞萬科綜合產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目正式簽約落戶大朗鎮(zhèn)石廈村，總投資6.5億元。同年，萬科聯(lián)手老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商天安數(shù)碼城集團(tuán)在上海拿下一塊占地面積16萬平方米的產(chǎn)業(yè)用地。

　　無獨(dú)有偶，另一家千億房企 保利地產(chǎn) 也在今年7月中旬揮師產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其首個項(xiàng)目南沙保利電商港總建筑面積約75萬平方米，并于2016年7月13日正式啟動全球招商。

　　據(jù)保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英介紹，南沙項(xiàng)目定位為跨境產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將聚集跨境商務(wù)、港航服務(wù)、制造研發(fā)、保稅展貿(mào)四大產(chǎn)業(yè)。

　　繁榮背后 盈利難

　　但繁榮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)背后，運(yùn)營商們?nèi)杂行枰泵嬗碾y題。

　　余英曾強(qiáng)調(diào)，保利的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)圈地搞住宅和商業(yè)開發(fā)，而是潛心產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營。

　　圈地另作他用，正是當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在的亂象。由于產(chǎn)業(yè)土地價格較低，不少開發(fā)商采用以產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)，然后變更土地用途，開發(fā)商業(yè)和住宅項(xiàng)目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益。

　　以北京為例。記者查閱數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京住宅用地平均樓面地價達(dá)到15072.29元/平方米，工業(yè)用地平均樓面地價為1425.99元/平方米，處于“價格洼地”。這為一些開發(fā)商提供了套利空間。

　　中國不動產(chǎn)研究中心專項(xiàng)課題組的調(diào)研顯示，產(chǎn)業(yè)園園區(qū)開發(fā)重房產(chǎn)、輕產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象不可忽視。“部分園區(qū)存在舍本逐末，過度強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，而輕視產(chǎn)業(yè)環(huán)境搭建的問題，隨之帶來空置率高企，新區(qū)變成‘鬼城’。”而以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為名的投機(jī)現(xiàn)象出現(xiàn)，可能成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大隱憂。

　　房企進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的另一個考驗(yàn)則是，無論是前期投資建設(shè)還是后期管理運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是以資本鏈條為主軸進(jìn)行操作，要求企業(yè)有非常強(qiáng)大的資金保障和融資能力。不過，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又是一個天生融資渠道匱乏的產(chǎn)業(yè)，且開發(fā)和運(yùn)營期均比較長，這讓部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商承擔(dān)著高負(fù)債運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)不在于批發(fā)土地，而在于后期運(yùn)營，并最終達(dá)到資產(chǎn)證券化。

　　在這種情況下，普洛斯成為了多數(shù)房企在發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的過程中學(xué)習(xí)的對象。美國起家，新加坡上市，普洛斯是擁有1/3中國血統(tǒng)的物流倉儲提供運(yùn)營商。

　　所謂“普洛斯模式”，即在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財(cái)務(wù)杠桿基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達(dá)到10倍。更重要的是，將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年。同時，快速回籠的資金被用于新項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)。

　　據(jù)時代周報(bào)記者了解， 平安銀行將為碧桂園科技小鎮(zhèn)企業(yè)提供包括股權(quán)融資、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)管理等服務(wù)。而廣州保利電商港方面也透露，公司將在項(xiàng)目運(yùn)作的同時為金融化做準(zhǔn)備，達(dá)到一定條件就可進(jìn)行相關(guān)操作。據(jù)悉，保利集團(tuán)目前旗下已有信保基金、保利資本兩家資金運(yùn)作平臺。

　　不過，普洛斯模式是否真正適用于中國？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與基金能否發(fā)揮協(xié)同作用？一切仍未有確切答案。但2016-2021年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析及投資潛力研究報(bào)告也許可以回答。