商業地產市場技術特點

　　隨著又一波消費升級及產業格局聚變，2018年我國商業地產銷售面積保持高位，特別是商業營業用房銷售面積仍保持同比增長。截止2018年我國開業大型項目數量達970個（商業面積≥3萬㎡）。以下是商業地產市場技術特點分析。

　　進入2016年，中產時代的商業潮流洶涌而至，消費市場需求增加，加之住宅市場遭遇頻繁調控，商業地產投資呈快速增長態勢，迎來了新的發展契機。商業地產市場分析，而在互聯網時代、共享經濟的影響下，傳統實體商業地產面臨著機會與挑戰，不少房企紛紛轉型新興業態，通過線上線下融合，實現跨界合作，試圖在改革與創新中突破瓶頸，在激烈的市場競爭中突圍而出，現從三個方面來看商業地產市場技術特點分析。

　　特點一、房企將更專注于設計、開發、運營等核心業務

　　傳統開發模式下，開發商通過融資、拿地、建房、銷售，并以銷售獲得的現金流投資持有物業。目前，房地產市場整體增速放緩，商業地產局部過剩的，商業地產開發企業面臨同質化競爭激烈，融資模式較單一以及資金壓力較大等問題，同時，商業地產開發周期較長牽制了開發商投資回報率的實現。而以持有資產為核心的重資產經營模式已經不能適應當下形勢，一方面是重資產開發的可持續性以及退出機制的局限性迫使開發商進一步專業化發展，另一方面電商的快速發展導致傳統商業地產行業加速轉型。輕資產轉型成為商業地產企業轉型方向之一。萬達集團總裁王健林在萬達2017年年會上說，萬達的商業地產將力推“輕資產”模式，未來萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達負責，但投資全部來自機構，雙方從凈租金收益中進行分成。

　　特點二、新一線城市步入存量時代，三四線城市進一步布局

　　數據顯示，新一線城市購物中心總存量平均為468萬㎡，人均購物中心面積為0.48㎡，人均購物中心水平已達一線城市水平。從總量上來說，新一線城市均值與一線城市的930萬㎡還有一定差距，但從人均購物中心面積來看，新一線城市人均購物中心面積為0.48㎡，而一線城市是0.52㎡；從購物中心人均資源來看，新一線城市已接近一線城市的人均水平。隨著2018年新一線城市購物中心增速逐漸放緩至15%以下，新一線城市商業地產將步入存量時代。武漢、成都、杭州、天津、蘇州、重慶、南京、西安、長沙、青島、寧波、無錫、廈門、大連、沈陽、濟南、鄭州、南昌，共18個城市位列其中。在此情景下，一、二線城市的購物中心趨于飽和，三、四線城市是未來5—10年內商業地產的機會，甚至包括五線城市。

　　特點三、商業項目供給理性且小幅上升，但總體依然供應過剩

　　2018年全國開業大型項目數量達970個（商業面積≥3萬㎡，個別產品線項目或特色項目例外），相當于2017年實際開業項目數量的2倍多。商業地產市場技術特點分析，預計2018年11月至2019年12月開業、商業面積5萬㎡及以上的購物中心達419個。項目大部分集中于1線和1.5線城市，但是類似與昆明、沈陽、重慶等二三線城市的比重則有了較大提升。于此同時，我國商業地產存量仍然不容樂觀。我們從上圖中債資信評級機構的研究分析來看，大部分地區的商業地產仍然處于供過于求的狀態，這種過剩的產能正在被市場逐步消化。

　　2019年，我國商業地產的時局又出現了新的變化。在這個變化莫測的大時代，商業地產企業需把握行業發展的趨勢，提前做好定位和規劃，從而適應新一輪的發展。此外批發和零售業、住宿和餐飲業增加值同比增速也持續回落。以上便是商業地產市場技術特點分析所有內容了。