商業地產行業現狀

　　2018年1-6月期間，全國商業營業用房銷售面積為5257萬平方米，同比增長2.4%，較2017年同期收窄30.1個百分點，但絕對量仍保持高位。商業地產是一個超過百年的行業，一個行業能超過百年我們稱之為成熟的行業，所以商業地產本身就有輕資產，輕資產是商業地產的一個完整閉環的最后一環。以下對商業地產行業現狀分析。

　　商業地產行業現狀分析，2018年1-6月期間，全國商業營業用房新開工面積9218萬平方米，同比下降8.4%，降幅較2017年同期擴大3.8個百分點。商業地產行業分析指出，從各省(直轄市、自治區)商業營業用房新開工情況來看，2018年1-5月，江蘇、山東、廣東、河南、四川等省份商業營業用房新開工規模遠高于其它地區。另外，全國大部分省市的商業營業用房新開工面積同比均下降，且降幅均在20%以上，其中北京受商辦調控政策影響，商業營業用房新開工面積同比下降66.0%，在各代表省市中降幅最大。

　　2011-2018年1-6月全國商業營業用房銷售面積及其同比增速

　　我國的商業地產整體呈現顯著的供給過剩態勢，且相比住宅地產，其下游需求區域分化更為顯著。商業地產開發銷售的運行邏輯與住宅開發銷售接近，因此在此我們對于商業地產行業的探討主要指商業地產開發后持有、運營的盈利模式。

　　1、投資同比增速略有回升，但仍保持整體放緩態勢

　　2010年是商業地產市場投資的分水嶺，近年來受宏觀經濟減速及房地產市場調控等政策因素的影響，商業地產投資增長持續放緩，2016年全年商業地產投資額22371億元，投資增速7.5%，較2015年4.2%的增長率略有回升，但仍保持整體投資放緩的態勢。商業地產去化壓力大、商辦物業同質化嚴重、加之互聯網時代電商的沖擊，使得市場對商業地產的投資趨向保守和謹慎。

　　商業地產行業現狀分析，2016年，辦公樓的投資增速繼續下滑到5.2%，全年辦公樓投資額6533億元;商業營業用房的投資繼去年達到增長低點(2015年增速1.8%)后有所回升，全年投資增速8.4%，商業營業用房的投資額15838億元，占商業地產投資總額的70%。

　　2、新開工面積連續3年下降，16年市場供應量有回升跡象

　　2010年以來，商業地產市場的新開工面積的增速持續放緩，尤其是從2014年開始出現負增長的情況，甚至2015年新開工面積同比降幅達到10.2%，2016年隨著房地產市場銷售情況好轉及部分政策利好因素，新開工面積降幅縮小至1.3%。總體來看，商業地產市場的供應量在維持減量的趨勢下有回升跡象。

　　商業地產行業現狀分析，2016年，辦公樓的新開工面積持續2年減少至6415萬平米，同比降幅2.3%，比2015年的10.6%的降幅有明顯減小;商業營業用房的新開工面積持續3年減少至22317萬平米，同比降幅0.9%，比2015年的10.1%的降幅有明顯減少。商業營業用房的新開工面積占商業地產市場總量的77.6%，仍是市場供應主力。

　　3、住宅調控政策頻出導致需求外溢，商業地產市場銷售規模增長明顯

　　商業地產行業現狀分析，2016年，商業地產銷售面積同比增長20.3%，達到近六年來的最快增速，最終實現銷售面積14638萬平米。一方面是由于各大主要城市2016年的住宅調控政策頻繁出臺且把控更加嚴格，部分自住及投資需求外溢到商業地產市場購買商用物業;另一方面是得益于國家出臺的降準降稅等一系列貨幣寬松政策，使得商業地產銷售規模增長明顯。

　　辦公樓銷售面積在2014年下降之后已經連續兩年保持增長，2016年同比增幅31.4%，增長至年銷售面積3826萬平米。商業營業用房銷售面積10812萬平米，同比增幅16.8%，占商業地產銷售面積的73.8%。對比來看，辦公樓市場在過去兩年的銷售增長情況明顯好于商業營業用房，這與科技行業的迭代發展、金融行業的快速增長有一定關系。

　　4、辦公樓售價增幅回升，商業營業用房售價增長乏力

　　商業地產行業現狀分析，2016年，辦公樓市場的售價延續2015年的增長態勢，平均銷售價格達到14333元/平米，同比增幅達到11%;商業營業用房的售價仍處于低增長狀態，同比增幅2.3%，比2015年的-2.6%的負增長有所好轉，但仍增長乏力，這主要來自于商業地產行業快速擴張帶來的規模泡沫、線上購物帶來的消費分流等方面的壓力。2016年商業營業用房的銷售價格達到9786.3元/平米。

　　相比住宅市場，2017年的商業地產迎來了更為高漲的發展熱潮。商業地產行業現狀分析，三年后的2020年，中國房地產投資交易總額或將達到2600億元，對比2016年將大幅增長45%。而其中商業地產將扮演著重要的角色，預計2017-2020年入市的資金將達到1萬億人民幣。