疫情積壓土地需求集中釋放 商品住宅成交量持續恢復

　　2020年上半年全國300城土地市場土地出讓金總額達到22657.9億元。一季度疫情影響下，土地市場整體稍顯沉寂;進入二季度，土地市場回溫明顯，各地供地力度加大，房企拿地熱情高漲。

　　疫情積壓土地需求集中釋放

　　下半年隨著推地節奏加快，預計土地供應規模充足，市場由此將會逐漸回穩，而經歷了“報復性”拿地的房企，未來也可能會趨于謹慎理性。在一季度疫情的影響下，除了2月底上海拍出總價310.5億的黃金地塊外，土地市場整體顯得有些沉寂。一季度全國300城推出、成交土地面積分別同比減少14%、23%，出讓金總額亦同比減少10%。

　　但進入二季度，各地政府明顯加大土地供應力度。其中，核心城市優質地塊集中放量住宅用地推出3.6億平方米，同比增長11.6%。

　　4月，上海出臺的相關政策中便提出加快經營性用地出讓節奏，適當增加年度土地供應量。5月18日，廣州一日內集中出讓12宗地，上演了“史詩級土拍”，單日攬金超過230億元;而今年以來，南京住宅用地供應力度突破了近5年新高，其中6月，以132億元總價集中掛牌10宗包含住宅用地屬性的地塊。

　　大批優質地塊的出讓，引起了房企的熱搶。疫情期間積壓的土地需求集體釋放，房企拿地熱情高漲。

　　金地重倉長三角核心城市，1-6月，分別以71億元、94億元的拿地金額成為南京拿地冠軍、上海拿地亞軍;持續深耕大本營的濱江集團以272億元的拿地金額成為杭州拿地榜首;合生創展則在北京分鐘寺豪擲180億元，并成為北京前6個月拿地總額冠軍。

　　市場的火熱也持續推高溢價率。6月，全國300城土拍溢價率約為17.2%，環比上漲1個百分點，熱點二三線城市優質地塊土拍熱度不減，廈門、寧波再出單價地王。而此前，土拍溢價率已經歷了連續5個月的上漲。

　　盡管高溢價率地塊頻繁出現，但整體來看，土地成交溢價率較2019年仍保持在低位。2019年上半年，全國300城土地成交溢價率平均約為17%，其中4月份溢價率高達23%，此后隨著各地“限地價”的推進，成交溢價率在五六月回落至20%以下。上半年全國300城住宅用地成交樓面價5154元/平方米，同比上漲16.5%，平均溢價率16.5%。

　　商品住宅成交量持續恢復

　　我國房地產市場雖然受疫情影響較大，但目前整體恢復較好。部分城市土地市場也比較火熱，具體表現在部分樓面地價的上升和溢價率的提高，同時地方政府土地出讓收入也明顯增長。

　　上半年地方政府積極推地、降低購地門檻、緩解企業購地資金壓力、放寬預售條件、簡化審批程序等，供給端政策空間較大。地方陸續出臺的人才政策通過降低落戶門檻、給予購房補貼等措施來刺激需求。

　　“短期內，房地產企業可享受政府普惠性救助政策，可抓住機遇，緩解資金壓力。此外，‘房住不炒’政策的持續，未來會使拿高價地企業銷售壓力和資金風險加大，防范風險需要關注。”秦虹分析指出，“長期來看，我國房地產市場總量巨大，具有慣性，因此不會出現斷崖式變化。”

　　上半年百城新建住宅及二手住宅價格整體維穩，重點城市商品住宅成交規模持續恢復，長三角量價恢復較快。從房價走勢來看，截至6月底百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期收窄0.18個百分點至1.27%。整體來看，百城新建住宅均價累計漲幅為近五年同期最低水平。