土地限價或為樓市調控新趨勢

　　北京市規劃和自然資源委員會日前發布本年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補充公告，針對今年第一批次通過掛牌方式出讓的29個項目，公布了土地合理上限價格、競建“公共租賃住房”上限面積等，并要求競買人對未來房屋售價及住房最低品質保障等內容做出承諾。

　　據報道，這是北京市首次公布土地合理上限價格，通過合理控制地價，推動商品住宅用地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、促進土地利用、保障民生等多目標管理轉變。

　　土地合理上限價格即北京市為這29個地塊設置的一個最高價格。經測算，超過9成地塊的溢價率沒有超過15%，原來土地招拍掛“價高者得”，現在定了上限價格，開發商拿地時不再無序競爭，而是理性競爭，降低了房企拿地的成本，也降低了土地流拍或者退地的概率。土地合理上限價格的設定既提高了市場信息透明度，也便于企業測算，從而引導企業理性競買。

　　專家表示，此舉體現了土地市場公開、公平、公正原則，有利于實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標。

　　地價與房價，即面粉與面包的關系。地價高，房價就不可能低。房價主要由地價、建筑安裝工程費、稅費和利潤等構成，據了解，有的地方地價占房價30%至40%的份額。土地招拍掛、價高者得，無疑是在人為地推高土地價格，盡管有“競價 熔斷”“競價 搖號”措施，但各地地王仍是層出不窮。設置土地合理上限價格，從土地出讓的環節調控地價，未來地王難以出現。這一舉措具有借鑒意義。

　　以前政策主要是“限房價，競地價”，現在設置土地合理上限價格、直接從土地出讓環節做文章，這對于“穩地價、穩房價、穩預期”有著重要意義。樓市調控易陷入邊調控邊上漲的困局與怪圈。近期不斷有新聞報道房價上漲的消息，如新聞報道“土地價格一再突破上限，銀川樓市未來將如何發展”等，國家相關部門也已就房價問題約談多個城市。總而言之，樓市調控一直是道難解的題。

　　從土地環節抑制房價、調控房地產市場，可謂政策調控新趨勢。今年2月，國土資源部要求全國22個重點城市住宅用地出讓實行“兩集中”政策，即集中發布出讓公告和集中組織出讓活動，原則上每年不超過3次。土地集中供應，本質上是穩預期、穩地價。住宅用地出讓“兩集中”，什么時候供地，什么樣的地，城市供地計劃將十分明確。如此一來，一年到底有多少地供應，開發商就有了預期，有空間和時間深思熟慮要不要拿地。以前由于信息不透明，開發商不知道后面還有沒有地供應，于是搶地、高價競地的現象就時常出現，這也變相地拉高了土地的價格。實行住宅用地出讓“兩集中”，與公布土地合理價格上限有著同樣的作用，都從土地出讓環節著手，都有著穩預期、穩地價、穩房價的作用。

　　針對近期城市房價上漲之勢頭，有專家呼吁，盡快按國土資源部門出臺的“兩集中”辦法出臺土地供應計劃，尤其是房價上漲幅度較大、庫存消化周期不足10個月的熱點城市。如果說土地出讓“兩集中”是從穩預期的角度穩地價、穩房價，那么北京公布土地合理上限價格，就是直接“按住”地價不往上躥，通過穩地價來穩房價，繼而穩預期。

　　目前樓市政策調控多從限購、限售等房地產整個產業的終端環節著手，難以標本兼治，而北京公布土地合理上限價格這一政策具有了導向性。從土地出讓環節、整個產業的源頭著手，或將起到根治的作用，但具體影響如何還有待檢驗。

　　有觀點認為，“兩集中”加上“合理土地上限價格”，實際上是政府從土地價格上進行了讓步，并且通過各種細致管控，使開發商必須從未來新房售價上讓利給購房者，這對剛需或剛改購房者都是利好。可以分析，面對樓市房價不斷上漲之勢，土地限價或成樓市調控新趨勢。

　　土地仍是房地產的核心，政策調控從土地環節著手，既可以是“殺手锏”也可以是“穩定閥”，土地溢價空間減少，也將倒逼房企經營管理與創新能力的升級。