2022年1-3月多地新建住宅成交市場(chǎng)同比下降超40%，國(guó)內(nèi)地方政府因城施策，調(diào)整樓市政策成為促進(jìn)行業(yè)合理健康發(fā)展建議。清明假期市場(chǎng)情緒整體仍較低迷，購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期較弱，但熱點(diǎn)城市在前期積壓的需求逐漸釋放下，市場(chǎng)已進(jìn)入恢復(fù)通道。個(gè)別熱點(diǎn)城市成交面積有所增長(zhǎng)外，多數(shù)城市成交規(guī)模均同比下行。
從購(gòu)房補(bǔ)貼到放松限購(gòu)限售，各地因城施策放松房地產(chǎn)調(diào)控的方式愈加多樣化，多個(gè)省會(huì)城市也接連出臺(tái)樓市放松政策。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，已有超60個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策，政策內(nèi)容主要涉及取消/放松限購(gòu)及限售、降首付比例、降低房貸利率、公積金貸款優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼、房企資金支持等。從3月至今，已有多城宣布放松或取消限購(gòu)限售，從補(bǔ)貼類鼓勵(lì)性政策到對(duì)“五限”政策的逐步松綁，房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入新階段。
在放松限購(gòu)方面，目前，南昌大專以上學(xué)歷人員可以不遷戶口，提供租賃和學(xué)歷證明即可購(gòu)房，鄭州鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房，蘭州也于4月5日發(fā)布類似政策，大連、淄博等城市則開始放開落戶，均不同程度的松綁限購(gòu)政策。
位于浙江西部的城市衢州，成為了這一輪明確取消限購(gòu)限售的城市。4月1日，浙江省衢州市政府發(fā)文取消限購(gòu)政策，并松綁了限售政策，成為今年全國(guó)首個(gè)同時(shí)放松“兩限”的城市。
在此之前，本就沒有限購(gòu)的哈爾濱于3月23日公開取消了限售政策。4月初，河北秦皇島也解除了樓市限購(gòu)，外地購(gòu)房者無(wú)需提供當(dāng)?shù)丶{稅、社保繳納相關(guān)證明，福州也提出非本地戶口家庭無(wú)需提供醫(yī)社?；蚣{稅證明，可購(gòu)買一套普通住宅。
從市場(chǎng)情況來(lái)看，多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，近期調(diào)控松綁的城市，大多為樓市銷量下滑，庫(kù)存較大的城市?？傮w上，目前的限購(gòu)政策仍然相對(duì)嚴(yán)格，但隨著“鼓勵(lì)合理住房需求”、“因城施策”等宏觀表述逐漸落實(shí)，部分市場(chǎng)需求不足的城市可能類似鄭州用“投靠”等政策放開限購(gòu)條件。
目前熱點(diǎn)城市還將保持調(diào)控穩(wěn)定，限制性措施不會(huì)大幅度退出，并且，不要對(duì)限制性措施退出有太大的效果期望。當(dāng)下，購(gòu)房者預(yù)期不穩(wěn)，收入前景看淡，疫情沖擊等才是制約樓市最關(guān)鍵的因素，這些問題短期內(nèi)還將繼續(xù)影響樓市成交。
在取消限制性政策之前，購(gòu)房補(bǔ)貼、放松限貸尤其是公積金貸款的額度、首付比例調(diào)整出現(xiàn)率十分頻繁。在購(gòu)房補(bǔ)貼方面，昆明、玉林、湖州等城市提出了針對(duì)不同群體的補(bǔ)貼政策。保定、南充、長(zhǎng)春等城市為吸引人才提供2-50萬(wàn)元不等的住房補(bǔ)貼，四川綿陽(yáng)繼甘肅臨澤、江蘇海安之后，針對(duì)多孩家庭購(gòu)買新房按建筑面積給予每平方米200元的財(cái)政補(bǔ)貼，長(zhǎng)春等城市則提高了農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
除了對(duì)購(gòu)房者直接給予現(xiàn)金補(bǔ)貼外，部分城市還以購(gòu)房契稅形式給予補(bǔ)貼，且補(bǔ)貼人并不限于人才政策范圍，如南寧、惠州、柳州、玉林等城市，補(bǔ)貼比例在20%-50%不等，南寧甚至提出本市教職工可獲得100%的契稅補(bǔ)貼(首套、二套均可)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1季度，已有18城放寬了公積金貸款政策，馬鞍山、衢州、南寧、晉中、東莞、唐山、南昌、中山、貴州等11城調(diào)升公積金貸款額度。北海、南寧、晉中、福州下調(diào)公積金貸款首付比例，濟(jì)南、青島、福州等城市則放寬公積金異地貸款政策。實(shí)際上，從去年下半年開始，“購(gòu)房補(bǔ)貼”“調(diào)整公積金額度”等調(diào)控詞匯就與三四線城市捆綁出現(xiàn)，但今年以來(lái)密集的調(diào)控政策釋放出明顯信號(hào)：信貸政策的放松以及二線城市的加入。
據(jù)了解，2022年以來(lái)，已有重慶、菏澤、南寧等9市下調(diào)首付比例，深圳、廣州、南京、杭州、蘇州等核心城市則大幅下調(diào)了房貸利率、縮短審批放貸周期，滿足居民合理信貸需求。如蘇州首套房貸利率已降至4.6%，為這個(gè)二線核心城市近5年來(lái)的新低;深圳的首套也下調(diào)至4.9%，目前為一線城市中最低。
4月份，各地因城施政的調(diào)整樓市政策仍在繼續(xù)。至今的一周時(shí)間內(nèi)，就有蘭州、衢州、綿陽(yáng)、福州、南寧、秦皇島等6個(gè)城市放松樓市調(diào)控政策，其中一半為二線省會(huì)城市。調(diào)控政策松綁后，能否讓市場(chǎng)成交開始回暖，也需要看各城市的實(shí)際情況。
哈爾濱是去年10月提出以購(gòu)房補(bǔ)貼、給房企減負(fù)打響 “救市”第一槍的省會(huì)城市，今年又再度提出取消限售繼續(xù)提振樓市，但據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年2月底，哈爾濱去化周期仍大于30個(gè)月，且?guī)齑媪客?、環(huán)比繼續(xù)增加，短期內(nèi)樓市放松政策效果并不明顯，當(dāng)然這也與這座城市受疫情影響、人口流出等因素有關(guān)。
西部核心城市重慶的樓市刺激政策則有明顯成效。自去年底有部分區(qū)曾提出契稅補(bǔ)貼，疊加今年下調(diào)首付比例后，在克而瑞監(jiān)測(cè)的30城中，重慶今年3月的庫(kù)存量減少，去化周期為8.1個(gè)月，較上月同期下降25%，與?？凇幉?、西安一起成為少有的去化周期下降城市。
在價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，重慶新房?jī)r(jià)格以8.5%的同比漲幅連續(xù)五個(gè)月排名第一。2022年首個(gè)下場(chǎng)“救市”的省會(huì)城市鄭州于在3月2日頒布了19條新政，涵蓋松綁限購(gòu)、限貸，重啟貨幣化安置、吸引人才等多項(xiàng)支持政策。
這次政策出臺(tái)1個(gè)月后，鄭州二手房市場(chǎng)已有明顯回暖。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月鄭州市場(chǎng)的周均帶看量環(huán)比增長(zhǎng)52%、周均成交量環(huán)比增長(zhǎng)95%。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份鄭州整體成交面積為46萬(wàn)平方米，雖比去年同期仍下滑36%，但環(huán)比2月大幅增長(zhǎng)了91%。
盡管存在季節(jié)性修復(fù)影響，但鄭州市場(chǎng)的改善依然明顯。最近出臺(tái)大幅樓市支持政策的是西部省會(huì)城市蘭州。4月4日，蘭州出臺(tái)與鄭州“十九條”極為相似的放松調(diào)控政策，涵蓋降低個(gè)人購(gòu)房門檻、提高公積金貸款額度、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、放松區(qū)域限購(gòu)以及放寬限售等政策。
省會(huì)蘭州的動(dòng)作快速傳遞到甘肅全省。4月6日，甘肅省住房資金管理中心發(fā)布通知稱，省內(nèi)住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度由已婚繳存職工60萬(wàn)元調(diào)整為70萬(wàn)元;單身繳存職工50萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元。
對(duì)于蘭州的公積金貸款新政，業(yè)內(nèi)人士指出，此前江西省住房保障和公積金管理中心發(fā)布過(guò)通知，上調(diào)省直單位住房公積金租房提取額度和貸款最高額度，但嚴(yán)格說(shuō)和普通工薪階層的公積金政策是有差異的，所以甘肅成為全國(guó)第一個(gè)省級(jí)提高公積金貸款額度的省份。
據(jù)此也可以認(rèn)為，后續(xù)各地政策方面，將會(huì)形成一省一策、一城一策等模式，不斷對(duì)省和各城市房地產(chǎn)的發(fā)展形成支撐作用，有助于促進(jìn)全方位的政策放松。各省級(jí)相關(guān)房管和金融部門也應(yīng)該有緊迫感，多出臺(tái)一些有助于激活市場(chǎng)需求、降低購(gòu)房成本的政策，真正促進(jìn)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。從目前各地出臺(tái)的調(diào)整政策來(lái)看，基本都是較為精準(zhǔn)的樓市支持政策，能直接促進(jìn)樓市恢復(fù)信心，保障購(gòu)房者合理住房需求。
值得注意的是，二季度不少重點(diǎn)城市商品住宅將迎來(lái)供應(yīng)高峰。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，供應(yīng)放量疊加政策利好，有望推動(dòng)二季度新房市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比回升。
一方面，2021年核心一二線城市推行集中供地，根據(jù)不同城市項(xiàng)目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況，2022年二季度將成為第一個(gè)集中入市的時(shí)間點(diǎn)。另一方面，一系列利好措施釋放積極信號(hào)，房企、購(gòu)房者的信心在逐步恢復(fù)。
供應(yīng)放量下，二季度一線城市樓市整體成交量有望穩(wěn)中有增。各城市核心區(qū)域內(nèi)的新盤入市將帶動(dòng)市場(chǎng)成交量穩(wěn)步上行。
需求端和供給端政策齊發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)，疊加疫情防控料取得積極效果，積壓的需求有望逐步得到釋放，熱點(diǎn)一二線城市以及東部城市群的部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)。
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