房貸利率下調減少購房者支出 政策落地促進新房消費需求

  中國報告大廳網訊，2022年我國房貸利率調整數據平均在20-60個基點上下，國內房地產市場在全社會市場總額中占有相當大的比例數據，首套房貸款利率下調將帶動部分城市銀行房貸利率大幅度下調。

  房貸利率下調減少購房者支出

  對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。在多輪利好政策支持之下，房地產市場銷售情況未見明顯改善，央行、銀保監會祭出大招。

  5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(下稱《通知》)顯示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。按照目前5年期以上LPR4.6%，也就說首套普通自住房貸款利率可以低至4.4%。

  2022年4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年4月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，連續3個月不變。

  作為房貸報價的參考基準，對房地產市場而言，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期以上LPR。按照此前規定，新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按4月20日5年期以上LPR為4.6%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按4月20日5年期以上LPR計算為5.2%)。

  按照新政，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，這意味著，首套個人住房貸款利率不低于4.4%;二套個人住房貸款利率維持不變，下限仍為5.2%。

  以一套貸款額為100萬元、等額本息計算、貸款年限30年的普通自住房為例，按照原來首套個人住房貸款利率下限4.6%，每月還款額約5126.44元，利息總額84.55萬元;按照新政下限4.4%計算，每月還款額5007.61元，利息總額80.27萬元。那么，一年可省下約1425元，一個月可減少支出118元，30年內省下約4.28萬元。

  本次全國統一下限調整后，各地下調房貸利率的空間進一步打開，2022-2027年中國房貸行業運營態勢與投資前景調查研究報告預計各地將結合地方實際情況調整房貸利率，降低購房者置業成本，提高購房者置業意愿。此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經下調優質客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒產生了一定積極帶動，未來預計更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，熱點城市市場有望逐漸企穩回溫。

  政策落地促進新房消費需求

  2022年以來，全國已有超百城優化調整房地產政策200余次，4月以來，政策優化的節奏和力度均有所加大。部分地區疫情反復下，短期政策效果尚不明顯，房地產市場仍處于深度調整期。本次全國統一下調首套房貸款利率下限，對當前的市場預期將起到積極作用，亦將對市場產生實質性利好。

  4月，住戶住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。下調首套房貸款利率具有緊迫性，或將產生三個作用：一是穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求;二是傳遞“穩房價”信號，促進房地產市場平穩健康發展;三是降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意愿和能力。

  二套房貸款利率下限依舊為相應期限LPR加60個基點，表明在“房住不炒”基調不變的背景下，本次房貸利率調整釋放的信號是重點鼓勵剛需、繼續遏制投資投機需求。

  3月新發放個人住房貸款加權平均利率為5.49%，比去年12月降低0.14個百分點。這是去年年初以來居民房貸利率首次出現下行拐點。

  本次全國統一下限調整后，各地下調房貸利率的空間進一步打開，預計各地將結合地方實際情況調整房貸利率，降低購房者置業成本，提高購房者置業意愿。未來，預計更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，一些熱點城市的房地產市場有望逐漸企穩回溫。

  目前的住房信貸政策調整，無論是金融管理部門還是商業銀行，主要集中在支持剛性住房需求。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還會有較大的優化空間。比如，放寬二套房貸款條件、降低二套房貸款首付比例、調整二套房貸款利率下限等。此外，在部分三四線城市，還可以探索推出三套房貸款政策。

  房貸利率政策目前有望持續改善，2022年我國房貸利率下降趨勢大，國內房地產市場仍處于行業深度調整期。房地產市場受疫情影響，買房消費意愿下降，成交低迷。各地不斷出臺樓市松綁政策，但從市場實際恢復情況，市場回穩的速度不及預期。

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