旅游地產謀求新形式 云南旅游地產定位和營銷策略需轉變

　　隨著傳統房地產開發模式愈來愈不能滿足市場需求，各大房企紛紛嘗試轉型，加大新領域的拓展力度，其中，旅游地產成為近些年來國內旅游城市發展的一大趨勢。

　　旅游地產是較熱的話題，旅游地產，從某種意義上來說，它是一種經濟綜合體，它覆蓋了地產、度假、生活、休閑娛樂等各大方面。

　　對于云南這樣一個擁有強大的旅游資源的省份，接踵而來的旅游地產項目涌入云南市場，也為云南帶來了許多可開發的高端旅游地產項目。在這樣的市場環境下，旅游地產也面臨一些定位和營銷策略的轉變。

　　多元化開發

　　面對越來越多的旅游地產項目同質化開發，各地方的旅游地產項目也開始嘗試多元化的定位和開發模式。早期的旅游地產，類型相對單一，多是度假公寓、產權酒店等較為單一的物業類型，而如今，越來越多的旅游地產項目也開始謀求新的物業形式，定位也更加多元化，以吸引更大范圍的投資客。

　　休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、高爾夫度假村、風景名勝度假村等類型的旅游房地產項目開始興起，私人度假類的度假別墅、度假公寓等也受到更多購房者的青睞，旅游地產也開始向多元化的方向發展。

　　萬達版納度假項目就是一個多元化開發的典型例子，項目作為西南地區投資額最大的旅游項目，定位高端旅游度假項目，將建有媲美迪斯尼樂園的亞洲一流主題公園、傣秀劇院、萬達廣場等。不難發現，相比于其他依托區域旅游資源來開發的項目，萬達版納將項目打造成了一個旅游勝地，本身就能吸引很多的游客，而依托于旅游資源，項目還開發了住宅、酒店等物業，將地產和旅游資源有效的結合起來，不僅擁有版納特有的地區旅游資源，還有項目的賣點和優質的配套資源，因而后期發展潛力較大。但這樣的項目投入成本也較高，開發周期也要相對較長。

　　對于目前的市場來說，并不缺有購買力的客戶，但對于這些客戶來說，適合自己的投資產品才是選擇投資的理由。不同客戶對于度假產品的需求時段和購買需求不盡相同，而如何滿足這些客戶的需求也成為旅游地產項目需要考慮的問題，因而，“分時度假”等針對不同需求的產品被頻繁推行。

　　作為云南旅游地產的先行者，云南城投曾在2014年就率先推出了“夢云南”分時度假平臺，針對不同時段度假需求的客戶，并在項目開發過程中，聯合眾多旅游品牌為分時度假提供支持。這種分時度假產品與一般的旅游地產項目相比，更加注重客戶的體驗和需求，并針對性的推出適合的產品，更能受到市場的歡迎。而今，云南城投“夢云南”連鎖分時度假產品已遍布大理、西雙版納、撫仙湖各地。

　　營銷方式轉變

　　另一方面，面對千篇一律的市場營銷環境，如何以出奇的營銷來突出項目優勢，進行客戶的精準定位帶動銷售成為云南旅游地產項目營銷面臨的普遍難題。有業內人士指出，目前云南旅游地產發展的痛點之一，也正在于全盤整合力度較弱，整體知名度還未形成，對于有購買力的潛在客戶對接渠道也十分有限。更多相關信息請查閱中國報告大廳發布的《中國旅游地產行業全景調研與投資潛力研究咨詢報告》。

　　特別是，面對目前市場高庫存、空置率等問題，云南旅游地產項目也亟需轉變營銷方式，進行客戶群的精準定位，將項目進行整合營銷，打響知名度。對此，云南本土的旅游地產項目也開始嘗試新的營銷模式。

　　隨著旅游地產的不斷開發，越來越多的投資客開始投身到旅游地產投資中，而除了高端旅游物業的銷售，旅游地產也面臨更加大眾化的顧客來買單。針對這部分客戶，旅游地產項目也開始嘗試推出不同類型的投資產品，分權產品就是針對這部分客戶需求而推出的。所謂的分權產品，就是將物業產權分割成幾份，不同的客戶共有產權，區別于之前的物業整體打包售賣，分權產品銷售更具有針對性，客戶可按需購買，也能吸引一部分小型投資客，帶動項目銷售。

　　此前，面對市場低迷的問題，溫泉半島項目推出分權銷售的營銷方式來促進項目去化，將項目物業通過分權的方式來銷售，吸引一部分中小型投資客。對于開發商來說，分權銷售能夠吸引更大范圍的購買力，而對客戶來說，投入成本較低就可以擁有產品產權，并可享受產品收益。

　　除此之外，旅游地產也推出了產權酒店、返租產品等多樣化的產品，針對不同的項目定位，推出不同的產品，并進行差異化營銷。新時期下，利用項目賣點和獨特的營銷來打響知名度，“走出去”尋找更多的客戶和關注。

　　同時，在面對全民營銷時代的到來，許多旅游地產項目也開始嘗試改變固有的營銷模式，通過全民營銷等方式來帶動項目銷售，這也是新時期面對新的市場環境，云南旅游地產做出的一些轉變。