房貸政策變化成2015年房地產最主要政策分水嶺

　　2015年上半年，受到多重政策利好的刺激，以及市場需求持續釋放，國內的房地產市場，一線城市的樓市成交逐步回暖。特別是在“3·30新政”之后，樓市的回升勢頭非常明顯。從數字上，2015年上半年樓市非常“好看”，而各大房企也借機發力去庫存。2015年的五一、端午等小長假大部分開售的樓盤都收獲頗豐。品牌房企銷售業績也隨著市場的回暖在二季度快速回升，資金面有所改善。中國指數研究院分析認為，2015年上半年的勢頭將會延續，預計下半年市場供應降幅收窄，需求繼續回升，全年商品房銷售面積將保持2%-5%左右的增長。同時，庫存將逐步去化，供大于求壓力持續改善，房價有望企穩并小幅反彈，推動市場整體回暖。“目前房地產市場階段性上行通道已經打開，結合歷史規律預計此輪上升空間持續在一年左右。”

　　行業政策環境逐步轉好

　　2015年上半年，在中央定調穩增長、調結構、促消費的背景下，央行連續降準降息，放松信貸門檻，調整個人住房轉讓營業稅免征期，構建寬松的市場環境，同時積極推進長效機制完善。地方也紛紛出臺公積金放松、財政補貼等系列政策，刺激需求促進庫存去化，改善性需求獲積極支持。多重政策效應疊加影響下，樓市逐步回暖趨勢基本確立。

　　中央定調穩定住房消費，完善市場環境盤活存量。2015年兩會李克強總理在政府工作報告中表示，“加快培育消費增長點，穩定住房消費。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”4月30日，中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作，提出“要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制。”穩消費、去庫存成為2015年房地產政策的總基調。上半年多輪降準降息，降低二套房首付，中央層面以金融信貸政策為主的調整進一步刺激購房需求。

　　前6個月，房貸政策變化成為政策寬松化的主要方式。作為2015年最主要的政策分水嶺，3月30日，多部委相繼發布通知調整樓市政策，二套房首付比例降至四成，公積金購買首套房首付比例降至兩成，更關鍵的是個人住房轉讓營業稅免征期由5年降至2年。自此之后，各地樓市便開始了明顯的復蘇。

　　除此以外，2015年上半年各地公積金政策紛紛調整放寬也為市場釋放明顯的信號。通過提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認定標準、降低公積金貸款使用門檻等，進一步支持自住和改善型需求。即便是一直保持“嚴厲”的廣州公積金政策也開始有所變化。6月11日，在廣州市住房公積金管理委員會召開第三屆四次會議上，原則上同意了試行開展個人住房公積金貼息貸款業務。

　　一線樓市成交數據好看

　　原本，對于2015年房地產市場會出現低迷已經是業內的一種“共識”。但在政策環境寬松化的支撐下，上半年的樓市數據卻表現得出乎意料之外的“好看”。特別是第二季度，市場出現逆轉之后，6月的一手樓市成交更是創下了年內新高。

　　據中國指數研究院的統計，2015年上半年，50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創2010年以來同期最高水平。2015年一季度，代表城市月均商品住宅成交面積達到2089萬平方米，同比增長2.6%。而二季度以來，央行進行新一輪降準降息政策，加之330新政效果逐漸顯現，市場成交持續回升，5月代表城市住宅成交達到3191萬平方米，6月成交進一步走高，成交超過3400萬平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。

　　據房地產行業市場深度分析數據統計，其中一線城市回升幅度最大。一線城市對于政策的影響變化最為敏感，因此在此輪政策放松后的市場回升中，力度最大。據初步統計，上半年一線城市月均成交量75萬平方米，同比增幅超過45%，絕對量也為近年來最高水平，其中6月成交超過100萬平方米，同比2014年增長近1倍。同時，上半年二線城市月均成交66萬平方米，同比增長18.5%，三線城市月均成交量31萬平方米，同比增長37.0%，增幅僅次于一線城市。

　　廣州在2015年前6個月同樣也是“先抑后揚”。據房價點評網對陽光家緣網簽數據的監測顯示，1-6月份，廣州一手住宅共網簽4.23萬套，對比2014年1-6月份的3.29萬套，同比增長了28.6%。其中，5、6月份全市一手住宅網簽套數連續突破9000套，成為“穗六條”以來罕有見到的火爆高位。

　　下半年廣州樓市將繼續回暖

　　“從上半年的政策走向來看，樓市調控的態度已經轉變，包括營業稅征收年限5改2、二套房貸松綁、降準降息等一系列刺激樓市政策的出臺，是上半年樓市回暖的助推器，也為下半年樓市的政策環境定下了寬松的大基調。”房價點評網高級分析師肖文曉認為，下半年廣州樓市也將延續上半年的回暖步伐，成交量有望更上一層樓，而隨著去化速度的加快，樓價上漲也將成為大概率的事件。“保守估計，下半年樓市成交量將比上半年增加20%以上，而樓價的漲幅有望達到5%-8%左右。”

　　值得關注的是，經歷了上半年的“漂亮”成交數據之后，廣州的樓市庫存狀況已經有所改變。有統計數據顯示，截至6月25日，上半年廣州一手住宅供應套數為37497套，網簽套數為40246套，供求比為0.93比1，市場消化率為107%，呈現求略大于供的態勢，這與2014年平均不到70%的去化率有天壤之別。證明進入2015年樓市的新增供應去化情況良好，市場尚有余力消化歷史庫存。