公積金推異地貸款 政策落地遇難題或刺激三四線城市

　　現如今房地產市場的各項政策都備受關注，住房公積金也不例外。近日，要買房的人又有利好的公積金貸款新政了，公積金異地貸款在提速。

      據悉，針對部分地區住房公積金使用條件偏緊，結余資金規模較大等問題，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行聯合對外發文，明確自2015年10月8日起將實施多項舉措切實提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業務。

　　在全國推行公積金異地貸款，在有效解決民眾公積金異地貸款難的同時，推動房地產發展。

　　9月15日，住建部發布《關于住房公積金異地個人住房貸款有關操作問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確了公積金異地貸款的職責分工及辦理流程，并要求各城市公積金管理部門抓緊出臺相關細則。

　　這是繼去年10月以來，公積金異地貸款的又一利好消息。更多最新房地產行業政策分析信息請查閱中國報告大廳發布的《十三五房地產行業研究與產業戰略規劃分析報告》。

　　去年10月，住建部、財政部、央行三部委曾聯合出臺政策（建金［2014］148號），要求公積金繳存異地互認，并推進異地貸款業務。但相關細則一直沒有出臺。

　　時隔一年，住建部再發通知，開宗明義表明是為落實建金［2014］148號的要求。這也被輿論解讀為公積金異地貸款政策的細則落地。

　　業內專家認為，這兩份文件的先后出臺，有望讓公積金異地貸款更加便利、更具可操作性。

　　公積金推異地貸款 多地已嘗試多年

　　《通知》提出，繳存城市公積金中心負責審核職工繳存和已貸款情況，向貸款城市公積金中心出具書面證明，并配合貸款城市公積金中心核實相關信息。

　　貸款城市公積金中心及受委托銀行負責異地貸款的業務咨詢、受理、審核、發放、回收、變更及貸后管理工作，并承擔貸款風險。

　　事實上，國內已有多個城市出臺了推進異地貸款互認政策。

　　2015年2月，武漢、長沙、南昌、合肥4個省會城市市長共同簽署了文件約定，4市實施住房公積金繳存異地互認和轉移接續。

　　另外，湖南、湖北、甘肅、山東表示將在省內推行異地互貸。

　　然而，政策的實施并沒有預想中順利。

　　住建部公積金監管司司長張其光曾表示，各地住房公積金個人住房貸款業務發展不平衡。

　　“大中城市公積金歸集跟不上貸款發放速度，出現‘錢緊’‘錢荒’。”張其光說，另一方面，部分城市貸款條件卻過嚴，發放率較低，削弱了公積金制度的互助作用。

　　作為提效的關鍵舉措，異地購房放開公積金貸款的政策已在廣東、湖北、安徽等地開展，嘗試范圍多控制在省內異地縣市。

　　但實際操作層面，仍存在困難。有公積金管理中心負責人表示，省住建廳希望實現省內跨城市貸款，但這很難。

　　這位負責人說，公積金存量充裕的小城市愿推動異地貸款。但包括省會、一線城市，因住房需求量大、公積金甚至都還不能滿足本市的購房需求，所以在異地貸款方面則不太主動。

　　“技術上都可以解決，但問題是沒有錢。”上述負責人說。

　　以廣西壯族自治區的柳州市和南寧市為例，2009年，兩市曾實行過兩地職工可跨城申請住房公積金個人貸款。

　　根據規定，在柳州市正常足額繳存住房公積金的職工到南寧市購房時，憑柳州市住房公積金管理中心開具的住房公積金繳存及貸款情況證明，可到南寧市住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。反之亦然。

　　然而，由于貸款數量快速上升，資金不足，該措施只實行了半年。

　　也是在2009年，珠三角8個城市之間實行公積金異地互貸，比如在廣州市繳納公積金，在佛山市買房也能申請貸款。但2014年5月原協議到期后，至今仍未續簽。

　　廣州市公積金中心的一名工作人員告訴法治周末記者，2009年啟動的珠三角互貸，最初是由廣州提出的。當時各地公積金資金較為充裕，但實施4年來實際申請異地貸款的人數不多。

　　“去年協議到期后，各地續簽的積極性不高。”上述工作人員說。

　　公積金推異地貸款政策落地遭遇難題

　　中國社會科學院經濟研究所研究員在接受法治周末記者采訪時表示，異地互認、異地貸款會遭遇執行難的問題。

　　研究員認為，異地貸款比較復雜，首先需要原公積金繳存地開證明，繳納了多少年公積金。其次，異地公積金貸款還同當地資金的豐裕程度有關。

　　“利用住房公積金跨省貸款面臨的障礙有兩個，一個是各地是否放錢的問題；另一個是資質審查的問題。”汪利娜說。

　　由于目前各地工作推進進度不一，有些跨地區流動的職工在就業地繳存、回原籍購房方面，就遇到了不能申請公積金貸款的情況。

　　在北京一家民企工作的李峰，已工作了將近10年，而妻子一直在秦皇島市工作。

　　常年的異地分居，讓他終于想回家安定下來，在秦皇島市買房子。可他發現手續太過于繁瑣。

　　根據公積金異地貸款新政，繳存城市公積金中心負責審核職工繳存和已貸款情況，而貸款城市公積金中心及受委托銀行負責異地貸款的業務咨詢、受理、審核、發放、回收、變更及貸后管理工作。

　　這意味著，貸款人要與兩個城市的公積金中心打交道，從咨詢到交審核材料，再到開證明、辦貸款，原先在一個城市貸款的步驟，現在至少要翻倍。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉和他帶領的團隊，曾對在大城市和特大城市務工的農民工購房需求做過調查。

　　結果顯示，絕大部分人希望用掙到的錢回戶籍所在地的中小城市或縣城鎮購買住房。但由于住房公積金不能異地貸款使用，進城務工人員通常很少使用。

　　中原地產首席分析師張大偉向法治周末記者介紹，北京市與秦皇島市等城市試行過異地公積金貸款，但很少有購房者選擇，原因在于操作手續繁雜，而且額度并不高。

　　不過，河北省公積金管理中心住房貸款處一位工作人員告訴法治周末記者，雖然河北省目前為止尚未實行面向全國范圍的公積金異地貸款政策，但隨著《通知》的發布，應該會逐步放開，并且放開的時間不會太遠。

　　公積金推異地貸款新政或利好三四線城市

　　據統計，2014年，國內16個房價過萬元的城市，公積金貸款最高額度從70萬元到120萬元不等，購房者單靠公積金貸款很少能覆蓋全部房價。

　　而在公積金充裕的三四線城市，最大的制約則是需求不足。

　　在公積金使用仍局限于繳存地的情況下，只有在當地繳納公積金的職工才能享受公積金新政優惠，而當地的購房需求基本趨于飽和，若異地互貸仍不放開，則將制約在外地工作的人員回三四線城市買房。

　　2015年6月公布的《全國住房公積金2014年年度報告》顯示，全國32個地區，公積金貸款發放率高于80%的只有8個，貸款發放率低于50%的有5個，個別地區更是低至30%左右。

　　據介紹，在一線城市中，只有北京的公積金儲備較為充裕。上海房價一直較高，公積金使用率長期高位運行。而廣州也受困于公積金吃緊，正嘗試通過“公轉商”等形式緩解貸款難。

　　不僅是上海、廣州，東部多市也都遭遇了公積金貸款“額度荒”。

　　因資金運行壓力加大、公積金貸款出現放款輪候，杭州市從今年4月開始辦理“公轉商”，上半年受理住房公積金貸款57.89億元，其中貼息貸款已占六成以上。

　　盡管專家認為新政對一線城市樓市的影響并不大，但對于三四線城市來說，則會明顯感到政策落地帶來的變化。

　　“如果是在大城市工作去小城市購房，實際并不一定能按照大城市繳存的比例貸款。而如果在小城市工作去大城市購房，公積金額度又太少。”張大偉表示。

　　但這還面臨著其他問題：因為涉及到兩個城市的互認，對于很多開發商和二手房房主來說，是否接受仍待考證。

　　“在一二線城市繳存公積金但買不起當地住宅的年輕人，可能會回原籍購買。所以對于三四線城市來說，這是利好的一面。”張大偉說。