2015年現“豪宅年” 房地產豪宅化趨勢愈發明顯

　　豪宅帶動下的全線漲價似乎在2016年開年就成了主旋律。然而，業內人士卻指出，2016年的豪宅市場將面臨更加激烈的競爭。一味盲目提價，甚至只因為推出了新的精裝修標準，或者只推出新樣板間，就自我拔高到豪宅價格的項目，并不一定會被市場接受，很可能面臨失去買房人的危險。

　　魚龍混雜的“豪宅年”

　　2015年，被業內稱之為“豪宅元年”，不僅僅是因為這一年里十萬元以上的頂級豪宅層出不窮，還因為，大量的在售項目都在這一年里主動拔高身段，積極向豪宅靠攏，造成了滿城都是豪宅盤的景象。

　　翟女士就在年底遭遇了一次“被豪宅”的經歷。為了換套三居室，翟女士原本想趁著年底賣掉二手房來換房。沒想到的是，自己的二手房剛賣掉了，本以為首付和幾年的月供都不愁了，卻發現自己關注的這個改善樓盤，突然變成了豪宅，售價一下從35000元/平方米提升至60000元/平方米。

　　“同樣的126平方米三居室，同樣的售樓處，同樣的樣板間，怎么就成豪宅了？”翟女士告訴北青報記者，總價一下從450萬提升到了750萬，她賣掉二手房的錢將將夠得上首付，但還貸壓力太大，已經超出了她作為改善需求的承受能力。

　　無獨有偶，南四環某知名改善型樓盤在年底也加推了一批房源，開發商甚至打出了“今年三萬八，明年八萬三”的口號，高調將自己抬高至豪宅行列。

　　讓改善型樓盤敢于改稱豪宅的重要因素就是豪宅賣火了。數據顯示，2015年北京實現成交的10萬+頂豪項目多達21個，像中赫·萬柳書院、融創·北京壹號院都刷新了北京新房豪宅的最高價，正是由于頂級豪宅的供銷兩旺，導致不少樓盤都在重新衡量自己的價值，主動拔高身段。

　　數據顯示，在2015年北京純商品住宅成交中，中低端產品所占比重明顯下滑，而中高端所占比重則不斷上升。根據亞豪機構統計數據顯示，2015年單價30000-60000元/平方米的中端產品成交占比高達26%，相比去年上升8個百分點；而單價60000元/平方米以上的高端住宅產品實現成交1985套，同比增長60%。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，由于土地成本的節節攀升，以及保障房配建對于住宅部分面積的蠶食，使得大量新項目不得不提升價格進入高端住宅行列。而地王扎堆的現象也使得高端豪宅片區不斷增多，并逐漸呈現出全城化的趨勢。在這一變化過程中，高端住宅市場更是直接連跨數級，逐漸進入10萬+頂豪主導的局面。

　　價格被豪宅化的困惑

　　新盤價格豪宅化在困擾購房人的同時，也被業內專家密切關注著。北京房地產協會秘書長陳志在過去的一年里走訪了多家豪宅項目。他試圖得出一個結論，除了價格上的豪宅化，豪宅的標準究竟是什么？

　　有過多年操盤經歷的聯美集團總裁助理史明表示，在他的記憶中，“北京歷史上曾經的豪宅項目有一個中央空調或者新風系統就已經了不得。”然而，隨著豪宅市場供應量增大，價格、出身、環境、硬裝、細節以及后期物業服務等都在高度考驗開發商的操盤能力。豪宅之所以賣到高價，除了土地價格的制約外，還有產品的支撐。

　　而僅僅是將價格拔到豪宅高度，后果就會是光鮮亮麗下面含金量的不足。

　　以某熱銷豪宅項目為例，該項目在前段時間被熱炒為10萬+頂豪項目，但實際情況卻是，其全年去化50套左右房源，但真正賣出10萬元/平方米價格的僅為12套左右，其余38套則并未超過10萬+，10萬+只占總去化套數的24%。

　　這只是頂著“頂豪”光環的一個案例，而除此之外，也不乏部分項目的成交數據存疑。如東邊某豪宅項目，在一天里的銷量過于集中，而且當天數套成交房源的銷售均價居然也完全一樣，甚至精確到個位，也存在刷單的嫌疑。

　　不難看出，即便是頂級豪宅也被價格困擾，有的項目高舉高打，借助“10萬+”的旗號，提升知名度。有的則是利用消費心理，抬高了購房人的心理預期價位，而實際銷售過程中，以真實的成交價格讓購房人感到物超所值。

　　“豪宅們”貴在哪里

　　在不斷攀升的土地價格面前，面對競爭愈發激烈的現狀，作為一種營銷手段，越來越多的開發商開始用高價來標榜并定義著豪宅。

　　諸如，在北四環有一個老牌的豪宅項目，雖然銷售多年，已經成為現房，但在北京市房地產交易管理網的數據中，有跡可查的成交每年僅有幾套，但價格卻越來越高，甚至自稱最貴的空中四合院單價達50萬元/平方米。

　　但當市場喧囂慢慢沉淀后，人們不禁會思考這些價格飆升的豪宅，是否真的值這個價？事實上，業內人士認為，考量一個真正的豪宅應該從地段價值、產品價值以及未來的市場升值潛力這幾個方面。

　　首先，豪宅要考察項目所處的地塊價值。李嘉誠曾說過，決定地產價值投資的考量因素第一是地段，第二是地段，第三還是地段。一線城市中，豪宅所處的地段要與周邊生活、商業、辦公、教育等相關場所緊鄰，與市中心核心區位的物理距離要貼近，至少交通距離須貼近。

　　其次，豪宅自身產品的價值要有含金量。作為高端物業，不論是在戶型、裝修、物業等硬性指標上，還是在社區環境、文化氛圍等軟性標準上都應該是高標準，甚至首屈一指。

　　最后，豪宅的未來市場升值潛力。真正的豪宅注定是市場稀缺性的產品，物以稀為貴，其獨占的稀缺資源本身就蘊含著巨大的升值潛力。

　　對照這些標準來考察2016年將要入市的豪宅項目，對于哪些是豪宅項目，哪些是拔高的“豪宅”，可能會有更加直觀的判斷。

　　僅拔高裝修標準難撐起豪宅高價

　　隨著房價不斷攀高，單價6萬元/平方米以上，甚至突破10萬元每平方米才能成為豪宅的新標準。2016年，北京更多的在售項目將向千萬元級別邁進。昂貴的裝飾石材、知名的廚房衛浴品牌、私家電梯間、國際設計團隊、奢華的大戶型，這些幾乎組成了豪宅的“標配”。對于都將金字塔尖那群人作為目標客戶的豪宅來說，競爭很激烈，還需要更花心思和努力才能支撐起開發商們期望的高房價。

　　有的項目不過是將“改善”戶型放大，裝修標準拔高而已，只能稱為升級版改善樓盤，與豪宅的相比還有一定差距。有業內人士表示，這樣靠著裝修標準的拔高就晉身豪宅的項目，很難獲得購房人的認可。

　　此外，陳志也預計，2016年里，在售項目存在普遍的豪宅化，但他認為2016年仍將是一個繼續分化的市場。并不能簡單地說地價進入到了××萬元每平方米，或者更高的水平的時候，就意味著今后所有的產品一定都可以豪宅化。他認為，樓市豪宅化的同時，競爭也更加激烈了，很多項目很可能在抬高價格的過程中失去購房人，反而導致成交大量萎縮。更多相關行業資訊請查閱由中國報告大廳發布的豪宅行業市場調查分析報告。