首付貸市場緣何走俏 背后的杠桿風險不容小覷

　　據2016房地產市場調查分析報告顯示：在過去數日內，北上廣深等城市的樓市突然急劇升溫，一套房屋上午談好價格，下午簽約直漲幾十萬的案例屢見不鮮。面對高燒不退的房價，一些投機者和剛需購房人群加快入場，去中介看房的人明顯增多，首付貸款也開始走俏。據調查發現，目前二手房中介和P2P平臺成為首付貸的主力軍。該類產品雖然能降低購房者的入市門檻，為剛需者提供資金支持，但其背后蘊藏的杠桿風險不容小覷。

　　誰在提供“首付貸”

　　房價居高不退并再度升溫。雖然銀行房貸已經極大地減輕了購房者的壓力，但是面對高額的首付款，依然有眾多購房者感到頭痛，首付貸應運而生。

　　鏈接買賣雙方的二手房中介成為首付貸主力軍，此前曾因金融業務而陷入風波的某中介機構就有此類首付貸產品。

　　北京商報記者日前從該房屋中介工作人員方面拿到的宣傳單頁顯示，客戶簽訂居間合同并支付中介費、網簽合同后，該中介可根據客戶購房真實成交價的15%核定貸款額度，期限1-5年，授信最高為30萬元（含），家庭授信則可達到60萬元。

　　在手續費支付上，該款首付貸產品可以有一次性支付和分期兩種方式，1-5年的一次性手續費分別為5%、10%、15%、20%和25%；而分期支付的話手續費則分別為5.5%、10.8%、16.1%、21.8%和26.4%，按照期限分攤到每月還款中。以申請10萬元首付貸、期限1年、一次性支付手續費計算，首次還款需13333元，此后每期8333元。

　　事實上，除了上述由中介人員提供的首付貸，在該中介理財平臺上發行的“家多寶”產品中，也有不少項目的用途是湊齊購房首付。

　　此外，也有不少布局于首付貸的互聯網金融機構，例如平安好房推出的“好房貸”。如果有抵押物，“好房貸”最多可提供抵押物價值70%的貸款，若沒有抵押物，最高放款30萬元。

　　另一家互聯網金融平臺廣州e貸從3月以來上線了多款用于購房的項目，金額從幾萬到幾十萬元不等，期限多為36個月，借款利率大多在 14.26%。根據廣州e貸官網的介紹，該平臺的首付貸產品房e貸借款金額為3000-50萬元，1-3個工作日就可完成審核，借款年費率為10%，貸款初期平臺收取服務費3%。在每月還款時，本金及利息還給投資人，平臺則收取借款本金0.3%的管理費。

　　值得一提的是，這些平臺的首付貸非常容易申請，只要在線填寫聯系方式，一個工作日內會有客服主動聯系，只需提供身份證、社保卡、公積金卡、半年工資流水等資料，審核后即可放款，放款時間最快僅需1天。

　　綜合來看，首付貸分為有抵押和無抵押兩種，一手房及二手房都有相應的平臺或機構提供首付貸。

　　首付貸緣何走俏

　　首付貸為購房者提供了入市的“本錢”，所以此類產品在房價上漲時頗為吃香。

　　以平安“好房貸”為例，數據顯示，產品自2014年9月推出截至當年11月28日，僅不到3個月時間，“好房貸”申請金額就突破10億元，撬動全國百億房產銷售，放款金額突破億元。

　　廣州e貸總裁方頌近日表示，“房e貸”產品近兩個月的交易筆數都呈現出翻倍上漲的情況，未來也有進一步快速上升的趨勢。結合當下樓市的火爆需求來看，首付貸產品的市場需求量仍非常巨大。

　　那么，這種產品為何受到廣泛青睞呢？網貸之家首席研究官馬駿表示，當前房價過高，對于一些購房者來說，湊齊首付都可能是一大難題，所以市場上對“首付貸”需求量很大。

　　“從大環境來看，房地產要復蘇，房價又要漲了，推動人們買房意愿。從產品本身來講，首付貸減輕了人們的資金壓力。”零壹財經研究總監李耀東表示，“就像股市的場外配資一樣，湊不齊首付的購房者可以通過這類產品獲取資金，從而有機會進入房地產市場。”

　　銀率網分析師閆博鍇表示，首付貸的火爆跟近期一些城市房價上漲有著直接關系，最近的房價上漲不再是之前所說的剛需性和改善型購房者進入樓市，而是有大量投資甚至投機性購房人群進入。但面對目前的高房價，買房門檻相當高，全款投入是不現實的，這就需要貸款，而正常的銀行按揭貸款最高只能貸到房產價格的八成，需要自身支付兩成以上的首付款。但部分人即使這兩成資金也沒有，或者本身沒有錢但有房產，面對市場中的這種資金需求，這就催生出以買房首付款為名目的貸款產品，也就是首付貸了。

　　針對市場上有質疑“首付貸”屬于通過民間二次借貸的方式支付首付，使得不符合條件的購房者也能向銀行貸款的看法，馬駿的觀點是，即使沒有 P2P平臺，購房者也可能從親戚朋友那里借錢，這也屬于正常的民間借貸范疇。因為借款人信用度普遍較高，不太會出現違約，比高利貸借款人的信用好很多。

　　背后的杠桿游戲

　　對于剛需購房者來說，首付貸的確解決了燃眉之急，但在此類產品火爆的背后，依然隱藏著不小的風險。

　　從相關政策來看，國內居民個人住房貸款的首付比例是由央行、銀監會等監管機構給出調控意見，由各家銀行按照調控原則制定自身標準。目前，北京、上海等限購城市的首套房首付基本在30%，非限購城市首套房首付比例最低為20%；限購城市二套房首付比例基本為50%，非限購城市二套房首付則為 30%。

　　而首付貸的出現突破了這個限制，明顯放大了購房者的借貸杠桿。不過，在杠桿的具體水平上，則跟各地房貸政策、有無抵押物有密切關系。比如，北京地區二套房主流首付為50%，那么一套400萬元的房子首付部分應當為200萬元，杠桿只有1倍，而如果購房者原有的房屋能貸出150萬元，實際繳納的首付只有50萬元，杠桿被放大到8倍。如果是在房價不高的三線城市購買首套房，那么首付比例基本只有20%，若以房價總價100萬元計算，首付應為20 萬元，一些平臺所能提供的貸款金額完全可以讓購房者不出首付直接買房。

　　首付貸背后的杠桿空間也受到頗多指責，推高房價、投機者入市等質疑不斷。同策咨詢研究部總監張宏偉指出，住房市場出現了越來越多的“首付貸”產品，房地產市場加強了杠桿，購房者可以在“首付貸”場外配資的支持下提前進入房地產市場，甚至一部分投資客看準了機會，會用很小的資金撬動巨大的杠桿，所以他們會不斷地通過各種途徑炒房，從而推升房價。

　　閆博鍇也指出，首付貸讓很多人以低首付甚至零首付的情況下進入樓市。這就好比去年股市上漲時，很多金融機構和P2P平臺推出股票配資的業務類似，首付貸放大了房市投資的杠桿。