2016年我國土地市場(chǎng)量減價(jià)漲 限價(jià)政策抑制土地泡沫

　　新年伊始，各地土地市場(chǎng)爭(zhēng)相“開閘”。雖然政策因素影響下，2017年樓市走向尚不明朗，一定程度上影響了開發(fā)商拿地?zé)崆椋胤秸廊槐３止┑毓?jié)奏，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)依然是開發(fā)商的必爭(zhēng)之地。

　　2016年土地量減價(jià)漲

　　國土資源部近日發(fā)布的2016年國土資源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%;合同成交價(jià)款3.56萬億元，同比增長(zhǎng)19.3%，呈現(xiàn)量減價(jià)漲態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著去年9月份至今的多輪調(diào)控落地，今年地價(jià)漲幅或?qū)⑹照糠殖鞘械貎r(jià)可能下調(diào)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)51.8萬公頃，同比略降2.9%。其中，工礦倉儲(chǔ)用地12.08萬公頃，同比下降3.2%;房地產(chǎn)用地10.75萬公頃，同比下降10.3%;基礎(chǔ)設(shè)施等用地28.97萬公頃，同比增長(zhǎng)0.2%。

　　專家表示，2016年建設(shè)用地供應(yīng)總量略有減少，其中存量建設(shè)用地供應(yīng)超六成，已成為土地供應(yīng)的主要來源，這種現(xiàn)象在特大城市中尤為突出。

　　北京市有關(guān)負(fù)責(zé)人年初表示，將每年減少城鄉(xiāng)建設(shè)用地存量30平方公里，減到30平方公里以上的才是當(dāng)年新增建設(shè)用地的規(guī)模。上海市近期發(fā)布的“十三五”規(guī)劃建議也提出，上海建設(shè)用地已到“天花板”，建設(shè)用地將實(shí)行減量化。5年內(nèi)，上海新增建設(shè)用地只有約60平方公里。杭州市國土資源局提供的一份資料顯示，2020年杭州市中心城區(qū)規(guī)劃面積400平方公里，但到2014年底，中心城區(qū)建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到385平方公里，人均建設(shè)用地面積85平方米，剩余空間有限。

　　與此同時(shí)，因三線特別是四線城市土地庫存量大，為消化庫存，去年這些城市供地量相對(duì)不大。

　　2016-2021年中國城市土地行業(yè)市場(chǎng)需求與投資咨詢報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度末，全國105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)為每平方米3826元，環(huán)比增長(zhǎng)1.43%;商業(yè)地價(jià)每平方米6937元，環(huán)比增長(zhǎng)0.96%，住宅每平方米5918元，環(huán)比增長(zhǎng)2.18%，工業(yè)地價(jià)每平方米782元，環(huán)比增長(zhǎng)0.64%。值得關(guān)注的是，住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速高于商業(yè)、工業(yè)地價(jià)。中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松表示，與經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的商服、工業(yè)地價(jià)上漲較慢。但另一方面，因資金充沛，杠桿率高，住宅地價(jià)環(huán)比上升較快。

　　專家表示，住宅地價(jià)增速持續(xù)擴(kuò)大，反映了“去庫存”政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，同時(shí)也預(yù)示局部市場(chǎng)可能出現(xiàn)過熱的跡象。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”房地產(chǎn)定位，且熱點(diǎn)城市調(diào)控密集收緊的背景下，熱點(diǎn)城市開發(fā)投資節(jié)奏將有所放緩，或?qū)?dòng)地價(jià)向下。

　　與此同時(shí)，未來土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)優(yōu)化。在嚴(yán)把產(chǎn)能過剩行業(yè)用地的同時(shí)，繼續(xù)支持新動(dòng)能、新產(chǎn)業(yè)用地。年初國土資源部發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》，對(duì)可以使用劃撥土地的能源、環(huán)境保護(hù)、保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育及供水、燃?xì)夤?yīng)、供熱設(shè)施等項(xiàng)目，鼓勵(lì)以出讓、租賃方式供應(yīng)土地，對(duì)于這些行業(yè)中原本無法獲得劃撥用地的經(jīng)營性機(jī)構(gòu)，是一個(gè)有力的扶持措施。

　　限價(jià)政策抑制土地泡沫

　　春節(jié)假期結(jié)束，上海土地市場(chǎng)隨即熱鬧起來。緊接的2、3兩個(gè)月，即將有16幅經(jīng)營性用地(不含動(dòng)遷、科研、倉儲(chǔ)、加油、其他商服用地)上市出讓，總建111.3萬平方米;其中住宅類用地14幅，住宅體量近99.4萬平方米，核心分布于臨港新城、小昆山、金山區(qū)。其中臨港片區(qū)5幅宅地，建筑面積合計(jì)30.2萬方，占后期出讓總體量的三分之一，短期內(nèi)成為上海重點(diǎn)投資區(qū)域。百萬方宅地集聚2、3月，將是戰(zhàn)略聚焦于外環(huán)外的房企極佳的投資時(shí)期?？梢灶A(yù)見，在一線城市住宅用地依然緊缺、購房需求卻始終高漲的情況下，上海宅地爭(zhēng)奪必將依然激烈。

　　2月9日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)發(fā)布白云新城飛翔公園AB2910024地塊的國有土地使用權(quán)公開出讓預(yù)公告，擬于近期出讓該地塊國有土地使用權(quán)，地塊預(yù)申請(qǐng)期限從預(yù)公告發(fā)布之日起至宗地公開出讓公告發(fā)布之日止。

　　值得注意的是，目前不少地方政府均采用了“限地價(jià)、競(jìng)配建”的競(jìng)買方式，旨在抑制高溢價(jià)地塊的誕生。同在2月9日，廣東省佛山市公共資源交易網(wǎng)掛牌順德區(qū)陳村鎮(zhèn)佛陳路金锠(國際)金屬交易廣場(chǎng)南側(cè)04-08地塊，該地塊出讓將采用“限地價(jià)，競(jìng)配建”的網(wǎng)上掛牌方式確定競(jìng)得人。該地塊掛牌出讓限定“土地交易最高價(jià)格”147937萬元，在土地競(jìng)買價(jià)格未達(dá)到147937萬元前，向上競(jìng)地價(jià)(增幅競(jìng)價(jià))，并以報(bào)價(jià)最高且不低于底價(jià)的原則確定競(jìng)得人;當(dāng)土地競(jìng)買價(jià)格達(dá)到147937萬元(或當(dāng)前報(bào)價(jià)增加一個(gè)增價(jià)幅度后會(huì)超過“土地交易最高價(jià)格”)時(shí)，競(jìng)買方式轉(zhuǎn)為競(jìng)配建人才住房。

　　這一競(jìng)價(jià)方式也出現(xiàn)在天津。2月8日，天津土地交易中心春節(jié)后首次推地，將掛牌出讓北辰區(qū)兩地塊，編號(hào)為津北辰高(掛)2017-008號(hào)地塊(含A地塊、C地塊)與編號(hào)為津北辰高(掛)2017-009號(hào)地塊。這兩塊地均進(jìn)行了限價(jià)，出讓最高限價(jià)分別為54億元和28億元，超過最高限價(jià)后，土地交易中心設(shè)置了兩次競(jìng)報(bào)階段：一是當(dāng)掛牌競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積階段;二是若競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積達(dá)到面積上限時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃住房建筑面積階段。

　　有行業(yè)研究認(rèn)為，隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)限制開發(fā)商獲得在岸融資，土地市場(chǎng)或?qū)⒂瓉斫禍?，相比設(shè)定價(jià)格上限這樣的行政調(diào)控手段，籌資渠道的收窄或能更有效地遏制地價(jià)泡沫。不過，在很多行業(yè)人士看來，一二線熱點(diǎn)城市土地資源有限，人口集中度高，對(duì)開發(fā)商來說仍是必爭(zhēng)之地，因此熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)一旦有優(yōu)質(zhì)地塊放出，仍會(huì)吸引大批開發(fā)商關(guān)注。而地方政府在年初開發(fā)商手中資金依然充裕之時(shí)放地，土地財(cái)政壓力下先落袋為安的意圖明顯。