北京加速住宅用地供給側(cè)改革 開發(fā)商商改住現(xiàn)象屢禁不止

　　北京未來五年供地計(jì)劃的出爐，結(jié)合此前的抑制需求、疏解人口等措施，可大大緩解市場的緊張情緒。隨著保障性住房用地和商業(yè)用地的大量上市，未來樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)正悄然發(fā)生變化。在連續(xù)出臺針對需求的“限”字訣政策后，北京的樓市調(diào)控政策終于在供給端發(fā)力。

　　北京加速住宅用地供給側(cè)改革

　　近日，北京市發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，明確未來5年內(nèi)將建立購租并舉的住房制度，優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)總量為150萬套，僅2017年供應(yīng)方案也比原計(jì)劃翻倍。

　　具體來看，5年計(jì)劃中北京市供地6000公頃，住房建設(shè)需求150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。值得一提的是，2017年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地調(diào)整為1200公頃，是此前計(jì)劃的2倍。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，結(jié)合目前北京的住宅庫存數(shù)據(jù)來看，這一數(shù)量較大。從套數(shù)來看，每年新增大概30萬套成套型住宅。目前，北京市場上可售型的庫存大概10萬套左右。從《計(jì)劃》來看，每年是庫存的2-3倍。從調(diào)控來說，也是317以來一系列減法調(diào)控——減需求、減投資之后的加法。

　　北京市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2017年住宅用地供應(yīng)，各區(qū)要倒排工期，按既定時(shí)間節(jié)點(diǎn)如期完成。各區(qū)及市級行政主管部門落實(shí)供地計(jì)劃的情況，已經(jīng)納入了市政府督查內(nèi)容，并將在年終進(jìn)行考評。

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授葉劍平指出，一個(gè)是存量的激活，比如包括原來的產(chǎn)業(yè)用地，釋放出一些土地，更多的往外圍走，集體土地有1000公頃。土地開發(fā)有周期性，不是現(xiàn)在想供應(yīng)就供應(yīng)，包括從征地、拆遷、一級開發(fā)到進(jìn)入市場。如果按照兩部委的規(guī)定，市里可以問責(zé)，如果沒按計(jì)劃實(shí)施的區(qū)縣就沒有完成任務(wù)。

　　而根據(jù)北京市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)，2017年一季度，北京已供應(yīng)經(jīng)營性用地約230公頃。其中商品房供地161公頃，是去年全年商品房實(shí)際供地量的1.5倍。

　　除增加供地外，此次規(guī)劃明確指出北京推動住房用地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)完善購租并舉的住房體系，實(shí)現(xiàn)住有所居。

　　具體方面，北京市將堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，優(yōu)化完善住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2017-2022年中國住宅行業(yè)發(fā)展前景分析及發(fā)展策略研究報(bào)告表明，未來五年加快供地新建住房中產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。

　　與此同時(shí)，中心城區(qū)適度增加居住用地;中心城區(qū)以外地區(qū)重點(diǎn)保障自住型商品住房與租賃住房的用地供應(yīng)。統(tǒng)籌考慮新型城鎮(zhèn)化與保障性住房選址建設(shè)，同步完善配套，為中心城區(qū)疏解人口在外圍地區(qū)生活就業(yè)創(chuàng)造良好條件。居住用地優(yōu)先在軌道站點(diǎn)、大容量公共交通廊道節(jié)點(diǎn)周邊布局，毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心和重點(diǎn)新城，發(fā)揮規(guī)劃引導(dǎo)作用，把握住宅用地供應(yīng)節(jié)奏時(shí)序，注重提高設(shè)計(jì)施工質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口、居住和交通的有效對接。

　　值得注意的是，在住房分配方面，日前北京市住建委表示公租房自住房開展專項(xiàng)分配試點(diǎn)，增加非京籍“新北京人”供應(yīng)。以平抑房價(jià)，解決“新北京人”(穩(wěn)定就業(yè)的非京籍無房家庭)住房困難，滿足剛需。

　　據(jù)悉，北京市保障房中心持有的朝陽區(qū)馬泉營項(xiàng)目300套和大興區(qū)高米店項(xiàng)目100套房源，共計(jì)400套公租房源，將拿出不少于30%即120套以上給“新北京人”實(shí)施專項(xiàng)配租，其中在本項(xiàng)目所在區(qū)工作的優(yōu)先分配。

　　自住房方面，北京準(zhǔn)備在自住房轉(zhuǎn)化項(xiàng)目——昌平北京灣項(xiàng)目中拿出不少于30%的房源、約780套房源，面向符合本市住房限購政策的非京籍無房家庭出售，其中在項(xiàng)目所在區(qū)工作的家庭優(yōu)先分配。

　　對此，張大偉表示，試點(diǎn)后將形成面向“新北京人”專項(xiàng)分配公租房和自住房的長效制度。新政將有效平抑剛需的購房預(yù)期，減緩現(xiàn)階段的緊張情緒。但必須看到，政策效果還得看最終落實(shí)情況。

　　開發(fā)商鉆政策空子“商改住”

　　北京住建委在檢查中還發(fā)現(xiàn)，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號6個(gè)開發(fā)項(xiàng)目涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，目前這6個(gè)項(xiàng)目已被停止網(wǎng)簽。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。對?guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委將繼續(xù)加大執(zhí)法檢查力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處，絕不姑息。

　　記者在一家房地產(chǎn)網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，有房地產(chǎn)中介在銷售上述新聞中提到的項(xiàng)目，記者與對方取得聯(lián)系后，對方表示，“那應(yīng)該是很久以前發(fā)布的消息，我現(xiàn)在已經(jīng)不做這個(gè)項(xiàng)目了”。

　　這家房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，這條銷售信息大約發(fā)布于五六天以前，對方對此表示，“可能是別人又重新發(fā)布了一遍”。

　　房地產(chǎn)中介青睞商住房，與北京市多年的限購政策有關(guān)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，觀察2008年以來北京酒店式公寓的發(fā)展情況，可以看出市場規(guī)?？傮w處于擴(kuò)大的態(tài)勢。在2008年供應(yīng)套數(shù)為11511套，而到了2009年就上升到了22349套。經(jīng)歷了2011年限購政策調(diào)整、2012年普通住宅市場復(fù)蘇的階段，到了2013年開始供應(yīng)套數(shù)呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢，說明限購政策下此類產(chǎn)品潛在的投資價(jià)值增加。2015年為29547套，到了2016年則為41739套。2016年供應(yīng)套數(shù)創(chuàng)下了新高。總體上看，供應(yīng)增加和市場銷售行情較好有關(guān)。而到了2016年下半年開始，北京對于酒店式公寓的購房政策和供地政策都開始收緊。此類政策效應(yīng)在2017年前兩月得到了體現(xiàn)，即供應(yīng)總套數(shù)僅為770套。

　　在商住房行情看漲的情況下，一些開發(fā)商也開始“商改住”。

　　記者發(fā)現(xiàn)，早在2011年，北京市住建委會同市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市商務(wù)委及市國土局聯(lián)合出臺《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，其中規(guī)定，2011年6月1日起，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產(chǎn)證。

　　但現(xiàn)實(shí)情況卻是，“商改住”現(xiàn)象屢禁不止。

　　北京一家施工單位的工程技術(shù)人員向記者介紹了一個(gè)“商改住”的事例，“本來按照規(guī)劃就是商業(yè)項(xiàng)目，驗(yàn)收完成之后，甲方又開始一通改”。

　　“比如加隔墻之類的，然后開始作為住宅往外賣。”這名工程技術(shù)人員說，“有些地方需要改結(jié)構(gòu)再加固。這個(gè)應(yīng)該是不符合規(guī)定的，規(guī)劃里應(yīng)該寫清楚項(xiàng)目的用途，不能隨便改，是開發(fā)商鉆政策空子?！?

　　在被問及“商改住”是否存在安全風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，這名工程技術(shù)人員出言謹(jǐn)慎，“這個(gè)不好說，應(yīng)該是沒什么風(fēng)險(xiǎn)，肯定不會塌”。