經濟適用房市場前景

　　1998-2010年，經濟適用房的增長率高達880%，而普通住宅和別墅的增長率僅增長68%和89%。經濟適用房的出現緩解了低收入人群住房難的壓力，對解決城市住房問題起到一定效果。以下是經濟適用房市場前景分析。

　　中國已經進入中國特色社會主義新時代，新時代的一個重要特征就是社會主義基本矛盾的變化，即由“人民日益增長的物質文化需要同落后的社會生產之間的矛盾”轉變為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。

　　根據2017-2022年中國經濟適用房行業市場發展現狀及投資前景預測報告表明基本矛盾決定著政策的發力點。房地產市場的發展就是連接著經濟、金融與民生工程的交匯點。房子的問題，已經成為土地政策、貨幣政策與金融監管政策等必須考慮的元素，是影響中國各項事業邁向新臺階必須要跨過去的檻。為此，上面再次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，并對中國下一步房地產市場的發展做出了明確部署，即建立“多主體供給、多渠道保障和租購并舉的住房制度”，目的是實現“住有所居”。為此，有必要探討適合中國經濟適用房建設的模式。

　　經濟適用住房是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。經濟適用房相對于商品房具有3 個顯著特征：經濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質的商品住宅。2007年11月19日，中華人民共和國建設部、中華人民共和國國家發展和改革委員會、中華人民共和國國土資源部、中國人民銀行共同發布了《經濟適用住房管理辦法》， 對經濟適用房的優惠政策、開發建設、價格確定、交易管理、集資和合作建房、監督管理等作出了規定。

　　有人認為經濟適用房杯水車薪，解決不了大多數城市居民的住房保障問題。其實這只是目前暫時的狀況。目前的狀況形成原因，一是政策的數量控制，二是前期國家財力的局限。而現在完全具備條件大量建設經濟適用房，商品房的發展不過十幾年時間，目前保障性住房的建設已經完全具備了滾動建設的啟動財力，通過五到十年就可以全面解決，而五年左右則可以解決很大一部分。

　　有的人一提到經濟適用房就攻擊它走回頭路，違反住房改革。其實這是很表面或別有用心的看法。獲得經濟適用房一樣是需要購買的，因此它也是通過貨幣交換而來的，因此同樣是一種形式的商品。其不同之處僅僅在于減免了地價和消除了建設期灰色支出而降低了售價。灰色支出本該消除。至于減免地價，這是因為城市土地作為城市的共有資源，城市居民本應享有一定的權利。農民可以分得土地和宅基地，城市居民同理具有一定的住宅土地使用權，換句話說，用于居住的土地其價值原本就是歸屬城市居民的，那么在購買保障住房時，以其擁有的自住土地價值去沖減地價，使得居民少付相應的現金而已。保障性住房并不因這個沖減帶來的少付現金而降低了其本身商品的價值。

　　通過對經濟適用房市場前景分析，發展經濟適用房無論是作國民經濟增長點的房地產業，還是對收入有限的普通百姓都更具有現實意義和發展潛力。據聯合國1998年度人口狀況報告：1999年全球人口將突破60億大關。目前，亞洲占35億，其中人口最多的有中國、印度，而中國人口就有12億，人口發展趨勢很大程度上取決于15歲到25歲年輕人的行為和選擇，現在全球有10.5億這樣的年輕人，他們是巨大的住房需求市場。因此，我國發展經濟適用房從需求方看，雖然我國目前城市化水平很低，但速度正在加快，而且我國總人口仍處于增長時期，城鎮人口將不斷增加，中低收入家庭將長期存在。

　　在經濟適用房發展的數十年時間里，經歷過高速發展時期，也經歷過質疑時期，取得的成效無論是從政策上還是從實踐上來說都是令人欣慰的。而經濟適用房的發展也對環節城市住房壓力、解決城市社會問題、推進城市住宅業的發展產生著不小的影響。

　　綜上所述，隨著經濟適用房政策的逐步放寬，我國城市化建設進程的加快，居民生活水平的不斷提高以及城市中低收入群體住房困難的矛盾逐步解決，相信經濟適用房的未來發展空間更大。筆者相信在未來，與普通住宅、別墅（包括高檔公寓）相比，經濟適用房銷售總量增長迅速，且銷售量占比均有所上升。此外，經濟適用房銷售占比明顯上升而普通住宅占比持續下滑。以上是經濟適用房市場前景分析。