在房地產行業進入深層調控時期，房地產商紛紛把眼光投射到新興的養老地產。目前中國處于人口結構老齡化加劇時期，老齡人口多、增長速度快，《中國老齡事業發展報告》指出，截至2012年底，中國老年人口數量達到1.94億，占總人口的14.3%。在未來二十年間，中國的老年人口增長速度將維持在每年900萬左右，養老地產需求將迎來蓬勃發展期。
目前我國的房地產行業相對成熟，已經形成了自己的價值鏈條，“投資規劃-土地獲取-規劃設計-施工管理-營銷管理-物業管理”這六個環節。主要涉及三方利益：投資方、開發方與運營方。養老地產作為房地產行業的細分行業，其價值鏈條自然也包括這六個環節。但養老地產也有其特殊性。中國養老地產伴隨著中國人口老齡化的進程，經歷了敬老院、老年公寓的市場培育階段，目前處于起步的初期階段。從原來的政府統一管理的敬老院，到事業與產業相結合的老年公寓，再到目前興起的養老地產。在養老地產這一塊，國家政府應該起怎樣的作用，它的角色定位目前還不清晰，但是有一點是肯定的，面對越來越嚴峻的老齡化問題，政府肯定希望借助社會和企業的力量來彌補政府對養老事業投入的不足，緩解社會上養老服務設施和養老機構建設嚴重滯后、難以滿足老百姓養老需求日益增長的矛盾。因此政府和社會對養老地產的支持是必然的。但是怎么支持還沒有明確的表示，還處于探索中。
2016-2021年養老地產行業市場競爭力調查及投資前景預測報告表明，養老地產，雖說是地產，但其核心競爭力是在“養老”，即為老年人提供一體化的養老配套服務，因此其價值鏈條中必然要包括養老服務管理。但是目前來看，好多房企沒有意識到這一點，按照房地產套路運作，掛羊頭賣狗肉現象很多，都試圖在“養老地產”分一杯羹。眾達樸信高級合伙人王伯巖對此表示，“目前涉足養老房產的企業，魚龍混雜。有目前在國家對其他地產行業的宏觀調控嚴苛時轉向養老地產做緩沖的，有借著養老地產的名義搞銷售的，有幾年之內想從養老地產盈利的。這些企業都不是真正在做養老地產，也終將被行業淘汰。養老地產有’養老’的獨特性、準公益性質，它的開發周期較長，服務性強，資金回籠速度慢，想要速戰速決是不可能的。”當然也有不少企業意識到了這一點，正在積極探索。目前情況來看，從主導方看有三種探索方式，一個是投資方，其優勢是資金充足;一個是開發方，其優勢是成熟的地產開發能力;一個是運營方，其優勢是擁有養老地產方面充足的管理經驗，這一塊主要是國外的公司。現對2016年我國養老地產行業競爭格局分析。
雖然養老地產吸引了眾多企業的加入，但是競爭者在規模和能力方面并不均衡。目前養老地產主要有以下幾個項目：
1、保險機構或政府推出的養老項目，如養老社區或公租房。泰康人壽，我國人壽等保險企業也爭先投身養老地產，據統計，截止2012年底，保險企業在養老地產領域的投資已超過500億元[4]。保險企業參與投資不動產需要滿足資本金、盈利、人員等方面的要求，獲得投資“養老社區”資質的保險企業比較少，目前僅有泰康人壽、我國人壽、我國平安、合眾人壽、新華保險、太平洋保險六家。2010年，泰康人壽作為保險企業的首個試點，在北京成立泰康之家養老投資公司。2012年首個老年公租房以朝陽區常營為試點，若試點成功，未來新建的大型居住小區將可能逐步修建公租房形式的老年公寓，成為社區養老的重要補充。
2、開發商推出的養老地產項目。萬科，保利、華潤等地產公司先后專門成立了養老產業的研究團隊，傳統房地產企業紛紛進入養老地產行業。2010年底，萬科高調宣布養老地產已成為旗下業務版圖的新分支，將對客戶需求展開充分研究，推動產品落地，形成競爭優勢。保利則重點研究養老地產未來發展前景。
3、醫療機構推出的養老服務項目。醫療改革將帶來商機，其中包括養老險、公立醫院改革等環節。2011年，中信醫療整合中信集團內部醫療產業鏈的一級子公司，下轄醫療管理、健康管理、醫藥和養老四大板塊，旗下有7家子公司和3家專科醫院，打造了一條完整的產業鏈。
現有企業間的競爭是比較激烈的，但是養老社區一般采用出租模式，但一般租金比商業地產低，而且不可以像住宅項目一樣通過所有權的轉移迅速回籠資金，養老地產的投資需要10年以上時間。而且目前在我國，入住上海的太平養老社區需繳納保費233萬元，入住北京的泰康人壽養老社區需繳納保費133萬元[2]。如此高昂的養老收費注定養老地產只是極少部分高收入人群的消費專利，在目前的收入水平下想要規模化發展肯定很難，而能實現盈利的大型養老地產項目更是沒有，這對開發商的要求就比較高。從國外經驗看，對于以持有為主的養老地產，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年僅8 %～10 %的回報率，這對于以往習慣于高利潤和高資金流動性的房地產企業來說，將是一個艱難的挑戰[2]。總而言之，眾多競爭者中還是經濟實力比較雄厚的大企業比較有優勢。
在土地供應上，政府依然強勢，沒有替代品。但是在2013年初，北京市率先把養老設施用地納入北京市年度國有建設用地供應計劃。這預示著養老院的用地保證，將通過未來每年的國有建設用地供應計劃來保證，也預示著供應商的討價還價能力的增強。中間服務商(如咨詢公司，設計公司)規模小，專業服務少，討價還價能力中下游供應商(如建筑商和原料商)實力相對弱，真正的話語權在開發商手中。
養老地產的市場供給方面，伴隨著人口老齡化進程的加快以及近幾年我國房地產調控政策的出臺，很多大型的房地產開發商都在尋找新的開發市場，在政府完善老齡產業的發展政策以及出臺養老保障措施的過程中，企業資金甚至機構資金逐漸進入養老地產市場，如2010年底，以萬科為首的大型房地產企業進行了養老地產項目的開發，主要以開發高端養老地產項目為主，創新了商業養老地產的開發模式，完善了養老地產市場的產品結構。由于養老地產的消費人群的收入差異與養老觀念的差異，當前我國的養老地產市場的總體狀況是發展不成熟，其主要原因就在于養老地產雖然有很大的潛在需求量，但是有效需求不足。
養老地產的買主很多，以致于每一個單個買主都不可能成為供方的重要客戶。供方競爭者眾多且都實力較強，購買者的選擇比較多。供方能夠方便地實行前向聯合或一體化，而買主難以進行后向聯合或一體化。因此總體而言，供應商討價還價能力中等。
我國當前的養老地產市場需求類型主要是以自主型需求、改善型需求為主，投資投機型需求為輔。自主型與改善型需求是普通的老年消費人群為了滿足或者改善養老居住需求，通過購買或租賃等方式購買養老地產產品;投資投機型需求指的是經濟狀況較好的中老年消費人群把養老地產當作投資產品，充分利用其保值增值的特性，在價格上漲時出售或出租以獲得差額利潤和租金收入。
養老地產的購買者總數是很大的，主要有退休老人，成年且有經濟實力的子女，炒房團，政府采購等。其中退休老人是主要的購買群體，但是大部分老年人消費能力有限，還要應對持續上升的房價， 而且房子是有差異性的產品，如房屋的地段，樓層位置等方面的差異都會導致不同的討價還價能力，經濟實力較強的老年人所占的比例并不大，老年人在購買養老地產的時候可能會更謹慎，要求更高，討價還價能力較弱。對于炒房團這類的購買者，養老地產可租，可持，具有一定的炒房價值，他們的討價還價能力也較弱。而且，購買者沒有能力實現后向一體化，而賣主可能實現后向一體化，這也削弱了購買商的討價還價能力。因此總體而言，購買商的討價還價的能力較弱。
替代產品決定了行業中謀取利潤的定價上限，養老地產的最大替代產品是居家養老，這是目前我國城鄉最主要的養老模式，且在一定時期內依然占據主導地位。現有的養老模式已不能滿足老年人的需求。大部分養老機構都只是配備了基本的設施，遠不能適應目前我國老齡化社會的需求。目前我國主要的養老模式有居家養老、養老院養老、老年公寓養老、以房養老等模式。
1、居家養老。即老年人在自己或兒女的居所養老。傳統的住宅社區，在設計時基本都沒有考慮到老年人的需求，配備設施是極不完善的。而且我國現在“四二一”型家庭已經成為社會的主要形態，且大多子女都是雙職工，生活負擔重，基本沒有多余的時間與精力照料父母的生活，而獨居老人的家庭養老功能已逐漸減弱，居家養老越來越不適應社會的發展。
2、養老院養老。這種模式屬于自助式養老。目前,我國的養老院、敬老院以孤寡老人養老為主,帶有政府、社會福利性,居住環境不完善、生活設施不齊全、專業護理水準欠缺,大部分老年人都不愿意去居住。而且，對大多數老年人來說，住進養老院好像是被子女拋棄一樣，他們在情感上是不愿意接受的。因此目前養老院、敬老養老,主要是一些孤寡老人。
3、以房養老。以房養老是將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。以房養老涉及房地產、金融、保險、社保及行政管理等多個領域，盡管在一些發達國家推行多年，但在我國還是新生事物，可作為家庭養老、社會養老之外的一種輔助養老方式，還不適宜做主流方式。
4、養老地產。養老地產是在人口老齡化的背景下，由房地產企業或者相關的社會機構開發的專門為老年人提供居住、休養、醫療護理等服務的老年住宅產品。養老地產能夠根據老年人的心理及生理特點建造，并能夠滿足老年人的各方面需求，為老年人創造舒適的晚年生活。養老地產主要的基本形式：老年社區、老年公寓、老年住宅、旅游地產等。
而我國目前在部分城市出現的老年公寓,大多是房地產泡沫時滯銷的商品房改建而成的,且大多地處偏僻。大部分養老社區服務中心也多數是由托兒所、敬老院、職工之家等改造而成，這些養老產品并沒有經過養老方面的規劃定位,規模小且配套設施不完善,缺乏老年人需要的醫療設備，不能滿足老年人日益增長的物質文化需求，也沒有專門的服務團隊來負責社區服務中心的日常運營，多為私人經營，但是收費卻不低。我國的養老產業還處于探索階段，還有很大的發展空間。
中國青年報社會調查中心通過題客調查網和民意中國網，對14608人進行的調查顯示，87.6 %的人希望父母住進養老地產。74.4 %的人認為，醫療護理服務是未來養老地產能夠持續生存的關鍵所在。受訪者來自全國31個省(自治區、直轄市)，90后占12.9 %，80后占51.8 %，70后占24.9 %。由此可知，養老地產有很廣闊的市場前景。
綜上所述，對于養老地產來說，替代品的威脅并不是很大。
潛在進入者的威脅狀況取決于行業競爭壁壘和原有企業的反擊程度。目前影響進入養老地產的難易程度的因素主要有規模經濟、產品差異、資金需求、轉換成本、國家政策等幾個方面。
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