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圖表目錄 14
第一章 物業管理行業相關概述 19
第一節 物業管理的介紹 19
一、 物業管理的定義 19
二、 物業管理服務的內容 19
三、 物業管理七大特色 20
四、 高水準物業管理的原則 22
第二節 國內外物業管理基本特征的比較 24
一、 國外物業管理的基本特征分析 24
二、 國內物業管理的基本特征分析 26
第三節 物業管理產權理論分析 28
一、 產權理論簡介 28
二、 物業管理產生的產權理論分析 28
三、 我國物業管理發展的產權理論分析 29
第二章 國際物業管理業發展分析 32
第一節 國外物業管理的發展綜述 32
一、 國外物業管理的特點 32
二、 發達國家的物業管理模式 34
三、 國外物業稅特點 36
四、 國外物業管理模式 37
第二節 美國物業管理的發展情況 40
一、 美國物業管理的主要特點 40
二、 美國物業管理政策 42
三、 美國的樓宇星級管理 47
四、 美國物業管理收費制度及啟示 48
五、 美國物業管理企業的經費運作概況 52
第三節 新加坡物業管理的發展情況 56
一、 新加坡物業管理概況 56
二、 新加坡的共管式物業管理 60
三、 新加坡物業管理政策 61
第四節 澳大利亞物業管理的發展情況 61
一、 澳大利亞物業管理的主要特點 61
二、 澳大利亞物業管理特色 64
三、 澳大利亞物業管理政策 65
第五節 其他國家/地區（港澳臺）發展 65
一、 法國 65
二、 德國 66
三、 英國 66
四、 日本 67
五、 臺灣 74
第三章 中國物業管理的發展概況 76
第一節 中國物業管理發展歷程 76
一、 中國物業管理的產生與發展 76
二、 中國物業管理的三個階段 83
三、 三大問題困擾我國物業管理行業 84
四、 影響物業管理服務行業發展瓶頸 84
第二節 物業管理的經濟環境分析 86
一、 物業管理的經濟分析 86
二、 物業管理的市場經濟特點 89
三、 房產稅將全國逐步推開 91
第三節 物業管理發展現狀分析 92
一、 物業服務行業總體結構情況 92
二、 中國物業服務企業發展研究 96
三、 物業管理發展服務市場分析 111
第四節 物業服務企業經營狀況研究 121
一、 物業服務行業發展困境分析 121
二、 百強企業控制成本、提高盈利能力 122
三、 物業服務百強企業增加收入 125
第五節 物業管理的法律特色分析 129
一、 物業糾紛類型 129
二、 物業糾紛的法律特征 130
三、 物業糾紛的法律分析 130
四、 物業糾紛的解決辦法及國外經驗 132
五、 物業管理市場糾紛的信息經濟學分析 132
六、 解決物業矛盾糾紛的根本辦法 136
第六節 物業管理行業風險 137
一、 物業管理風險的表現形式 137
二、 物業管理風險的規避方式 138
第七節 物業管理消費分析 139
一、 物業管理消費的特征和功能 139
二、 物業管理消費的現狀分析 143
三、 物業管理的消費者分析 143
四、 與物業服務者對服務認識的誤差 147
五、 物業管理消費發展趨勢分析 147
第八節 中國物業管理的發展模式分析 149
一、 酒店式物業管理模式分析 149
二、 《物權法》實施后物業管理有新模式 151
三、 對《物業管理條例》實施中幾個問題的認識 152
第九節 《物權法》的實施對行業的影響 157
一、 《物權法》對物業管理的影響分析 157
二、 《物權法》對物業管理的法制作用 159
三、 《物權法》對物業管理發展格局的影響 162
第十節 我國開征物業稅的難點透析與政策建議 165
一、 物業稅開征的難點透析 165
二、 開征物業稅的政策建議 169
第十一節 《勞動合同法》對物業管理行業的影響與對策 172
一、 《勞動合同法》對物業管理行業的影響 172
二、 物業企業要積極推進管理模式創新 173
三、 對物業管理企業認識與建議 175
第四章 物業管理行業的費用分析 176
第一節 物業管理費的介紹 176
一、 物業管理費的構成 176
二、 物業管理費的收費標準 176
三、 物業管理費的核算方法 177
四、 物業管理費的主要用途 178
第二節 物業服務收費方式分析 179
一、 物業服務的兩種計費方式 179
二、 兩種收費方式的的優缺點分析 179
三、 兩種收費方式的比較 180
四、 中國酬金制需要完善的方面 181
第三節 物業管理服務與收費的關系分析 182
一、 物業管理服務與收費相結合的制度基礎 182
二、 物業服務與收費的內在聯系 183
三、 物業服務與收費相結合的要求和實踐 184
第四節 物業服務價格體系構建研究 185
一、 物業服務價格形成機制概述 185
二、 物業服務價格形成機制存在的問題 186
三、 構建“質價相符”價格體系的思路 187
四、 物業服務成本上漲與行業應對措施 194
第五節 對物業管理低收費與零收費的理性思考 197
一、 市場經濟下低收費和零收費現象分析 197
二、 法律層面的低收費和零收費的審視與考量 200
三、 低收費和零收費的對策建議 202
第六節 物業管理費用收取存在的問題及對策 203
一、 物業管理欠費問題的原因分析和解決建議 203
二、 解決物管費困局的新思路 206
三、 物業公司收繳物業管理費的內部控制和核算分析 210
第五章 物業管理行業招投標的發展 212
第一節 物業管理招投標機制的綜述 212
一、 物業管理招投標活動的認識 212
二、 物業管理招投標的特征與其要點 215
三、 物業管理招投標的必要性和意義 219
四、 物業管理依法實行招投標制度的利處 221
第二節 物業管理招投標方式的分析 222
一、 物業管理行業健康發展亟需推行招投標 222
二、 物業管理與服務的策劃招投標法特征分析 224
三、 關于確立收費標準測算為重點的招標方法分析 225
四、 關于物業管理無標底二步法招標方法的分析 226
第三節 物業管理招投標存在的問題 227
一、 物業管理招投標制度缺陷和現實的困境 227
二、 物業管理招投標中面臨的三大誤區 234
三、 實施物業管理招投標所存在的主要問題 238
四、 物業管理招投標待解決的四大難題 239
第四節 物業管理招投標的對策 240
一、 實施物業管理招投標的措施 240
二、 市場化的物業管理科學開展招標投標的對策 242
三、 理順物業管理招投標關系的思考 244
四、 完善物業管理招投標的六點建議 247
五、 物業招投標市場機制培育和完善的基本要素 250
第六章 中國主要地區物業管理行業的發展 253
第一節 深圳物業管理業分析 253
一、 深圳物業管理的發展成就 253
二、 深圳物業管理的主要特征 255
三、 深圳綠色物業管理成就卓著 255
四、 深圳物業管理行業發展概況 257
五、 深圳物業管理條例修訂后實施 259
六、 深圳物業管理發展規劃 261
第二節 北京物業管理業分析 272
一、 北京市物業管理辦法實施 272
二、 北京物業管理行業發展特征 273
三、 北京物業動態監管平臺啟用 275
四、 北京物業管理存在問題分析 275
五、 北京物業管理的菜單式發展趨向 277
第三節 上海物業管理業分析 279
一、 上海物業管理行業發展回顧 279
二、 上海物業管理行業發展現狀 281
三、 上海新版物業管理規定實施 288
四、 上海工業園區物業管理規范施行 289
五、 上海調整公有住宅售后物業服務收費標準 290
六、 上海民營物業管理企業發展分析 291
第四節 廣州物業管理業分析 297
一、 廣州物業管理行業發展概述 297
二、 廣州物業專項維修資金管理新規 297
三、 2014年廣州物業管理新辦法實施 298
四、 廣州物業管理深入發展的對策 300
第五節 其他省市物業管理業分析 303
一、 呼和浩特市 303
二、 哈爾濱市 305
三、 杭州市 306
四、 貴陽市 307
五、 四川省 309
六、 浙江省 309
七、 河北省 311
八、 廣西壯族自治區 313
第七章 物業管理行業的競爭分析 316
第一節 物業管理行業的競爭格局 316
一、 物業管理進入市場競爭的必然趨勢 316
二、 新物業管理行業步向品牌競爭的時代 316
三、 物業管理企業競爭促進品質提高 322
第二節 物業管理行業的品牌競爭探析 324
一、 品牌和物業管理品牌 324
二、 創建物業管理品牌的條件 324
三、 創建物業管理品牌的必然性 325
四、 建立物業管理品牌的策略 327
第三節 物業管理行業的品牌擴張分析 331
一、 管理規模擴張 331
二、 知名度擴張 332
三、 管理規模的擴張和知名度擴張的關系 332
第四節 物業管理行業競爭力提升的策略 333
一、 提升中國物業管理企業競爭力的建議 333
二、 創造與培養物業管理企業的核心競爭力 334
三、 淺析物業管理企業競爭力的提升對策 336
四、 物業管理企業提高自身競爭力的方法 338
五、 中國物業管理企業亟待品牌創新 341
第八章 行業重點企業分析 345
第一節 上海陸家嘴物業管理有限公司 345
一、 公司概況 345
二、 運營模式 345
三、 品牌推廣模式 347
第二節 龍湖物業 351
一、 公司概況 351
二、 運營模式 351
三、 品牌推廣模式 353
第三節 第一太平戴維斯 354
一、 公司概況 354
二、 運營模式 354
三、 品牌推廣模式 355
第四節 萬廈居業 356
一、 公司概況 356
二、 運營模式 357
三、 品牌推廣模式 359
第五節 世邦魏理仕 361
一、 公司概況 361
二、 運營模式 362
三、 品牌推廣模式 363
第六節 戴德梁行 364
一、 公司概況 364
二、 運營模式 365
三、 品牌推廣模式 366
第七節 高力國際 366
一、 公司概況 366
二、 運營模式 367
三、 品牌推廣模式 369
第八節 深圳市萬科物業服務有限公司 369
一、 公司概況 369
二、 運營模式 372
三、 品牌推廣模式 374
第九節 浙江綠城物業管理有限公司 375
一、 公司概況 375
二、 運營模式 377
三、 品牌推廣模式 378
第十節 中海物業管理有限公司 379
一、 公司概況 379
二、 運營模式 379
三、 品牌推廣模式 382
第十一節 深圳市中航物業管理有限公司 384
一、 公司概況 384
二、 運營模式 384
三、 品牌推廣模式 385
第九章 2015-2020年物業管理行業發展趨勢預測 386
第一節 高校物業管理的發展趨勢 386
一、 高校住宅物業管理的現狀 386
二、 高校物業管理的發展趨勢 388
第二節 2015-2020年中國物業管理的發展趨勢 390
一、 2015-2020年中國物業管理發展前景 390
二、 2015-2020年中國物業管理發展趨勢分析 391
三、 中國物業管理的發展方向研究 391
四、 中國物業管理企業的發展趨勢 396
五、 中國物業管理企業的發展前景 397
第十章 房地產行業分析、預測及與物業管理的關系 400
第一節 2014-2015年我國房地產業主要運行指標 400
一、 土地開發及購置面積 400
二、 房地產投資完成額 401
三、 資金來源分析 402
四、 房屋施竣工面積 404
五、 國房景氣指數分析 405
第二節 2014-2015年我國房地產市場運行狀況 408
一、 土地市場 408
二、 房地產開發投資 426
三、 商品房銷售面積與銷售額 428
四、 房地產價格 431
五、 商品房庫存量 435
第三節 2015-2019年中國房地產發展環境分析 436
一、 宏觀環境 436
二、 金融環境 437
三、 政策環境 437
第四節 2015-2020年中國房地產發展預測 438
一、 2015-2020年房地產市場剛需分析 438
二、 2015-2020年我國房地產市場預測 440
三、 2015-2020年中國樓市政策預測 441
第五節 房地產與物業管理的發展分析 443
一、 物業管理公司與房地產開發企業關系的回顧與分析 443
二、 房地產經營與物業管理的關系 445
三、 優秀的物業管理是房地產開發業的圖騰 449
第六節 物業管理前期介入對房地產開發項目的影響 453
一、 物業管理前期介入的內容及其運作過程 453
二、 物業管理前期介入的現狀與存在問題 454
三、 改進物業管理前期介入的幾點建議 455
第十一章 2015-2020年行業發展策略分析 456
第一節 中國物業管理發展的策略 456
一、 物業管理的市場競爭與對策 456
二、 物業管理當以構建和諧社會為己任 459
三、 物業管理應成為和諧平衡器 461
四、 增強物業管理企業市場競爭力策略 462
第二節 我國物業管理企業品牌創新策略分析 465
一、 物業管理品牌形象的構成要素 465
二、 物業管理企業煉好內功的主要策略 466
三、 物業管理企業外部傳播策略 468
第三節 中國物業管理可持續發展戰略分析 469
一、 物業管理可持續發展的必要性 469
二、 我國物業管理持續發展的對策 470
三、 創新服務理念實現物業行業可持續發展 474
第四節 物業管理企業發展新戰略的思考 476
一、 物業管理企業發展戰略現存問題 476
二、 物業管理企業發展戰略構建建議 477
三、 初始規模不經濟問題 479
四、 拓展區規模效益問題 479
五、 地域文化差異問題 480
六、 本地化與特色化問題 480
七、 人力資源本地化問題 480
第五節 酒店式服務管理策略研究 481
一、 酒店服務管理研究 481
二、 酒店式管理服務模式設計思路 481
三、 酒店式服務管理可行性分析 482
四、 酒店式物業的創新型管理策略 483
第十二章 2015-2020年企業經營策略分析 485
第一節 我國經營性物業發展面臨的困惑及對策 485
一、 發展我國經營性物業的意義 485
二、 發展經營性物業面臨的困惑 485
三、 促進我國經營性物業發展的對策 486
四、 面對危機在高品質服務中尋找機遇 487
第二節 物業管理公司運營模式探討 491
一、 物業管理公司運營模式 491
二、 現有商業模式的剖析 492
三、 成功商業模式的共性 495
四、 未來商業模式的構建 500
五、 物業服務企業的選擇 505
第三節 物業管理公司企業文化構建策略 507
一、 建立物業管理企業文化的必要性 507
二、 構建物業管理企業文化的幾點建議 508
第四節 拓寬物管行業盈利空間策略 509
一、 物業管理企業拓展盈利空間的理論思考 509
二、 物業管理行業盈利能力的重新定位 512
三、 物業管理企業盈利點的設計 512
四、 拓展物業服務企業發展空間的路徑 515
第五節 物業管理企業績效管理分析 517
一、 物業管理行業績效管理的特點及要求 517
二、 物業管理行業績效管理現狀分析 519
三、 完善物業管理行業績效管理的建議 523
第六節 物業管理企業成本的特點及管控分析 530
一、 物業管理企業成本的特點 530
二、 物業管理企業成本管理的現狀 531
三、 完善物業管理企業成本管控的對策 532
第七節 物業管理專項外委服務的選擇與監管 535
一、 物業管理專項外委服務招標方法分析 535
二、 建立科學的專項外委服務監管考核指標體系 537
第十三章 2015-2020年企業營銷策略分析 540
第一節 物業管理營銷特點與規律分析 540
一、 內在、持續的過程性營銷 540
二、 營銷過程中“人”的要素作用 540
三、 等值等價的營銷原則 541
四、 差別化營銷理論的正確運用 542
第二節 行業市場營銷存在的問題及相應對策 543
一、 物業管理市場營銷的必要性 543
二、 物業管理企業在市場營銷中存在的問題 543
三、 解決物業管理市場營銷問題的策略 545
第三節 物業管理市場營銷博弈分析 547
一、 物業管理企業之間的博弈分析 547
二、 物業管理企業與消費者的博弈 548
三、 物業管理企業、業主與社會利益三者博弈分析 549
第四節 物業管理服務營銷策略 550
一、 創新服務策略 550
二、 品牌營銷策略 552
三、 服務營銷策略 556
第五節 物業管理工作中的危機公關管理 558
一、 危機的預防 559
二、 危機的處理 560
三、 危機善后處理 562
圖表目錄
圖表 1 統一公寓大廈法內容提要 44
圖表 2 注冊物業經理的平均時間分配 54
圖表 3 注冊物業經理的各類收入比列 55
圖表 4 注冊物業經理在各項地產行業的比例 55
圖表 5 2013年物業服務百強企業再管項目情況 96
圖表 6 2013年物業服務百強企業營業收入情況 97
圖表 7 2013年百強企業物業費收繳率與項目續約率 98
圖表 8 2014中國物業服務百強企業 98
圖表 9 2014中國物業服務百強企業服務規模TOP10 99
圖表 10 2014中國物業服務百強企業服務質量TOP10 100
圖表 11 2013中國物業服務百強滿意度領先企業 101
圖表 12 2014中國物業服務百強企業成長性TOP10 101
圖表 13 2014中國物業服務行業市場化運營領先企業 102
圖表 14 2014中國商用物業服務TOP10企業 102
圖表 15 2013-2014中國物業服務年度社會責任感企業 103
圖表 16 2014中國特色物業服務領先企業 104
圖表 17 2015年中國物業服務百強企業成長性TOP10 105
圖表 18 2015年物業服務百強企業服務質量TOP10 106
圖表 19 2015年中國物業服務百強滿意度領先企業 107
圖表 20 2014-2015中國物業服務年度社會責任感企業 108
圖表 21 2015中國物業服務行業市場化運營領先企業 109
圖表 22 2015中國商用物業服務TOP10企業 110
圖表 23 2015中國園區物業服務優秀企業 111
圖表 24 2014年12月城市物業服務價格指數（按指數值降序排列） 111
圖表 25 2014年12月二十大城市物業服務價格指數 112
圖表 26 2014年不同星級物業服務價格指數 113
圖表 27 2014年12月二十大城市物業服務均價 113
圖表 28 2014年12月不同星級物業服務均價 114
圖表 29 二十大城市物業服務星級評價情況 115
圖表 30 二十城市綜合物業星級評價 115
圖表 31 2015年6月城市物業服務價格指數 117
圖表 32 2015年6月不同星級物業服務價格指數 118
圖表 33 2015年6月城市物業服務均價 119
圖表 34 2015年6月不同星級物業服務均價 119
圖表 35 2015年1-6月中國物業服務業星級評比樣本統計 120
圖表 36 二十個城市物業服務星級評價情況 120
圖表 37 而市場是綜合物業星級評價 121
圖表 38 2011-2014年百強企業營業收入變化及構成 122
圖表 39 2014年多種經營服務類型收入占比情況 123
圖表 40 2011-2014年百強企業凈利潤及變化情況 123
圖表 41 2014年百強企業內部不同層級營業成本率情況 124
圖表 42 2014年百強企業居住物業人均效能情況 124
圖表 43 2011-2014年百強企業人均在管面積和人均產值變化 125
圖表 44 2011-2014年百強企業服務規模變化趨勢 126
圖表 45 2014年全國各類物業竣工面積及百強企業管理業態對比 127
圖表 46 2011-2014年百強企業進入城市數量與單位城市管理項目情況 128
圖表 47 2014年百強企業在管項目城市結構分布情況 128
圖表 48 業主對物業管理水平總體評價 144
圖表 49 業主認為需要改進的服務項目 145
圖表 50 業主關注的物業管理服務項目 145
圖表 51 業主對增值服務的選擇 146
圖表 52 業主偏愛的社區活動 146
圖表 53 住宅物業定價方式 186
圖表 54 物業服務等級標準的作用 188
圖表 55 《中國物業服務星級評價標準體系》考量指標 189
圖表 56 軟件評價標準體系得分統計 190
圖表 57 硬件評價標準體系得分統計 190
圖表 58 “中國物業服務價格指數”系統結構 191
圖表 59 十大城市2013年6月物業服務價格 192
圖表 60 十大城市按入住時間的物業服務價格 193
圖表 61 樣本開盤價與物業服務價格對應關系 193
圖表 62 全國物業服務價格增長率與相關指標增長率對比 195
圖表 63 2014年下半年物業服務星級評價樣本統計 195
圖表 64 2012年深圳市物業服務企業管理項目情況 257
圖表 65 2008-2012年深圳推出土地規劃建筑面積走勢 259
圖表 66 企業資質比例 282
圖表 67 企業性質比例 283
圖表 68 管理項目埠內外比例 284
圖表 69 上海在管城鎮房屋建筑居住物業與非居物業比例 284
圖表 70 上海市物業管理行業從業人員戶籍比例 285
圖表 71 上海市物業管理行業從業人員學歷結構比例 286
圖表 72 上海市物業管理行業從業人員職能結構比例 287
圖表 73 上海市物業管理行業維修工技術等級比例 288
圖表 74 深圳萬科物業服務有限公司品牌形象構成 375
圖表 75 房地產開發企業土地購置面積增速 400
圖表 76 房地產開發企業土地購置面積增速 401
圖表 77 2014年東中西部地區房地產開發投資情況 402
圖表 78 2015年1-7月份東中西部地區房地產開發投資情況 402
圖表 79 全國房地產開發企業本年到位資金增速 403
圖表 80 全國房地產開發企業本年到位資金增速 404
圖表 81 我國房屋竣工面積及其增速 404
圖表 82 2014年全國房地產開發和銷售情況 405
圖表 83 2015年1-7月份全國房地產開發和銷售情況 406
圖表 84 2014年全國300城市土地市場交易情報 409
圖表 85 2014年1-12月全國300城市月度供應情況 410
圖表 86 2014年1-12月全國300城市月度成交情況 410
圖表 87 2014年1-12月全國300城市月度樓面均價情況 411
圖表 88 2014年1-12月全國300城市月度溢價情況 412
圖表 89 2014年1-12月全國300城市月度出讓金情況 412
圖表 90 2014年全國40大城市出讓金同比漲跌幅前十 413
圖表 91 2014年不同城市土地市場情況 414
圖表 92 2014年四季度不同城市土地市場情況 414
圖表 93 2014年全國主要城市土地市場交易情報 416
圖表 94 2014年全國土地出讓金TOP20 417
圖表 95 2014年我國重點城市住宅用地供應 418
圖表 96 2014年重點城市商辦用地供應情況 419
圖表 97 2014年重點城市住宅用地成交情況 419
圖表 98 2014年重點城市商辦用地成交情況 420
圖表 99 2015年7月全國300城市土地市場交易情況 421
圖表 100 2015年7月不同城市土地市場情況 422
圖表 101 2015年7月全國主要城市土地市場交易情況 423
圖表 102 2015年7月全國土地出讓金TOP20 424
圖表 103 2015年1-7月10重點城市住宅用地供應情況 425
圖表 104 2015年1-7月10重點城市住宅用地成交情況 426
圖表 105 2015年1-7月10重點城市住宅用地溢價水平變化情況 426
圖表 106 房地產開發投資增速 427
圖表 107 房地產開發投資增速 428
圖表 108 全國商品房銷售面積及銷售額增速 429
圖表 109 2014年東中西部地區房地產銷售情況 429
圖表 110 全國商品房銷售面積及銷售額增速 430
圖表 111 2015年1-7月份東中西部地區房地產銷售情況 431
圖表 112 2015年7月十大城市新房價格指數 432
圖表 113 2015年7月十大城市主城區二手住宅銷售價格指數 433
圖表 114 2015年7月十大城市普通住宅租賃價格指數 434
圖表 115 2014-2015年7月商品房待售面積情況 435
圖表 116 2007-2014年全國主要宏觀指標增速走勢 436
圖表 117 三種導向的戰略比較 524
圖表 119 績效管理流程 525