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    2016年8月信托融資發(fā)行規(guī)模同比上漲13.7%

    2016-09-28 13:19:21報(bào)告大廳(www.kcice.cn) 字號(hào):T| T

      8月以來,伴隨樓市的“突發(fā)”高燒,房地產(chǎn)信托突增。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行63只產(chǎn)品,總額237.8億元,而上年同期則為158.1億元,在規(guī)模上同比上漲50.4%,較7月的195.9億元環(huán)比上漲21.4%。同時(shí),此前“明股實(shí)債”禁令也早已被機(jī)構(gòu)拋到九霄云外,對(duì)房企的“股權(quán)投資”再度成為信托行業(yè)的“香餑餑”。

      有消息人士稱,監(jiān)管層正在醞釀房地產(chǎn)類公司債的分類監(jiān)管新政,其中或?qū)⒋蠓岣叻科蟀l(fā)債準(zhǔn)入門檻,并對(duì)房企各類分項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行具體規(guī)定,進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。再加上地方政府調(diào)控政策收緊,房地產(chǎn)業(yè)的高燒或?qū)㈦S著貨幣政策調(diào)整而降溫。

      8月信托融資跳漲

      2016-2021年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)需求與投資咨詢報(bào)告表明,現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的根本原因,便是大量熱錢的涌入,而其中,一直是房企重要融資渠道的信托當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過這個(gè)黃金時(shí)段。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年1-8月份,集合信托市場(chǎng)上共計(jì)發(fā)行595只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,發(fā)行規(guī)模達(dá)1549.16億元,同比上漲13.7%。

      具體來看,8月單月,房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行63只總額237.8億元,較上年同期158.1億元同比上漲50.4%。同時(shí),從環(huán)比來看,8月信托發(fā)行額較上月的195.9億元環(huán)比上漲21.4%。

      值得注意的是,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫以及“去庫(kù)存”政策的推出,自2015年以來,在信托資金投向中,房地產(chǎn)行業(yè)占比整體呈下滑趨勢(shì)。信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2016年第二季度,房地產(chǎn)信托總體規(guī)模1.31萬(wàn)億元,占比8.52%,規(guī)模、占比均出現(xiàn)不同程度下滑。

      國(guó)投泰康信托研究發(fā)展部報(bào)告顯示,2016年以來,集合類房地產(chǎn)信托從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模,逐步上升至8月的167億元,集合類房地產(chǎn)信托的發(fā)行占比從年初的不到10%逐步提升到8月的17%。

      業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品的發(fā)行在經(jīng)歷一年多的萎縮后,大幅跳漲升溫。僅9月第三周成立的60款集合信托產(chǎn)品中,房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立9款產(chǎn)品,募集資金28.03億元,融資規(guī)模居首,占信托募資總額30.45%。

      “由于房企的資金缺口和沉重的融資成本,房企老板可以說把能使用的融資方式幾乎都用上了?!庇袡C(jī)構(gòu)人士表示。

    2016年8月信托融資發(fā)行規(guī)模同比上漲13.7%

      “明股實(shí)債”再抬頭

      房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為一些信托公司拉動(dòng)今年盈利增長(zhǎng)的首要業(yè)務(wù)。統(tǒng)計(jì)顯示,2016年以來發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司有49家,在全部68家信托公司中占比達(dá)72%。前8個(gè)月,房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)50億元以上的信托公司多達(dá)8家,分別為四川信托、中建投信托、中融信托、中鐵信托、愛建信托、五礦信托、大業(yè)信托和杭工商信托。

      “信托公司正逐步改變?cè)瓉肀仨毜牡仲|(zhì)押融資,對(duì)于實(shí)力強(qiáng)勁、有發(fā)展前景的房企,可以考慮股權(quán)投資?!备裆侠碡?cái)研究員樊迪表示,信托公司轉(zhuǎn)換成這種模式,可更好地控制風(fēng)險(xiǎn),信托公司可以派人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理,比如出席董事會(huì)、享有一票否決權(quán)、保管財(cái)務(wù)印章等方式,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面監(jiān)控,盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。

      數(shù)據(jù)顯示,2015年涉及股權(quán)投資的房地產(chǎn)信托占房地產(chǎn)信托總額比例約為39.7%,到2016年上半年,該比例約為45%,而7月1日至今,該比例上升至55.5%。從8月單月來看,涉及股權(quán)投資項(xiàng)目占總數(shù)比例也達(dá)50%。

      具體來看,8月30日,房企陽(yáng)光城披露,擬實(shí)施融資方案,由五礦信托以3.47億元價(jià)格,受讓其全資子公司持有的長(zhǎng)沙中泛置業(yè)有限公司20%股權(quán),期限不超過12個(gè)月,到期后由陽(yáng)光城全資以3.47億元回購(gòu)上述股權(quán)。7月15日,地產(chǎn)公司華夏幸福披露,平安信托擬成立信托計(jì)劃募集不超過20億元資金向華夏幸福下屬子公司懷來京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資。

      不過,在云南信托研發(fā)部負(fù)責(zé)人王和俊看來,做明股實(shí)股的項(xiàng)目不容易,2016年上半年幾家信托公司利潤(rùn)逆勢(shì)上漲,利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的原因便是進(jìn)行大量地產(chǎn)股權(quán)投資,與開發(fā)商同股同權(quán),但實(shí)際情況便不得而知。“就看是真股權(quán)還是假股權(quán),因?yàn)樾磐泄倦y以像地產(chǎn)商那樣專業(yè),對(duì)于管理、資金的監(jiān)管大多最后不得不委托原開發(fā)商?!蓖鹾涂≌J(rèn)為,從目前的情況來看,市場(chǎng)上大都還是偏重于“明股實(shí)債”。

      據(jù)介紹,所謂“明股實(shí)債”,就是表面上是股權(quán)投資,實(shí)際是雙方通過抽屜協(xié)議寫明僅持有股份、分享收益,但實(shí)質(zhì)并不參與管理。同時(shí),需在協(xié)議中注明在特定時(shí)間內(nèi),另一方需無條件按約定價(jià)格或條件,轉(zhuǎn)讓或回購(gòu)這部分股權(quán)。有業(yè)內(nèi)人士坦言,“明股實(shí)債”的好處在于優(yōu)化融資方資產(chǎn)負(fù)債表,但壞處在于融資成本較高。

      政策收緊“風(fēng)暴”或爆發(fā)

      27日,有消息人士稱,監(jiān)管層正醞釀針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債設(shè)立準(zhǔn)入門檻并實(shí)施分類管理。未來將強(qiáng)化對(duì)發(fā)行人的信息披露和償債能力要求,強(qiáng)化增信措施和債券契約條款安排,強(qiáng)化募集資金用途管理,構(gòu)建“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn),實(shí)現(xiàn)總量合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、扶優(yōu)限劣和風(fēng)險(xiǎn)可控。其中,房企發(fā)行債券資質(zhì)為主體評(píng)級(jí)AA及以上的房地產(chǎn)企業(yè),同時(shí)還需滿足境內(nèi)外上市公司、省級(jí)政府、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬房地產(chǎn)企業(yè)、以房地產(chǎn)為主的央企、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)排名前100的其他民營(yíng)非上市房企條件之一。此外,還對(duì)凈利潤(rùn)、除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率、存貨價(jià)值、開發(fā)成本進(jìn)行監(jiān)管分類。

      消息指出,在目前交易所申報(bào)的發(fā)債企業(yè)中,有53家企業(yè)不符合基礎(chǔ)范圍的要求;而在111家符合基礎(chǔ)范圍要求的企業(yè)中,12家房企被劃入風(fēng)險(xiǎn)類,而25家被列入關(guān)注類。

      上海銀監(jiān)局此前發(fā)文指出,銀行需立即終止與違規(guī)房產(chǎn)中介合作,表示對(duì)于為購(gòu)房人提供或參與首付款或尾款等融資服務(wù),曾制造或參與制造假按揭、欺詐和套取銀行信用,向銀行推薦的個(gè)人住房貸款中集中爆發(fā)不良貸款的,發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息和隱瞞抵押等5項(xiàng)違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),商業(yè)銀行應(yīng)立即終止與其合作關(guān)系,并將其列入黑名單報(bào)送上海市銀行同業(yè)公會(huì)。并明確商業(yè)銀行不得與合作機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù),不得將金融服務(wù)與中介服務(wù)捆綁,不得以“返傭”形式給予或變相給予中介機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)利益。

      對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,資金與宏觀政策的集中收緊,投資客的狂歡將隨著貨幣政策調(diào)整而告一段落,以杠桿推動(dòng)的增長(zhǎng)前景難以長(zhǎng)期支撐。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售面積同比增速將在四季度放緩至10%-15%,并在2017年降至0,而投資亦如此。

    (本文著作權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)書面許可,請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載)
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