近日,國家統計局發布的2016年12月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示,三亞新建商品住宅價格環比上漲1.2%,奪得當月漲幅之冠。
樓市持續調控漲幅、成交量“霜降”
近期在地方持續的調控下,樓市有了明顯降溫跡象。近日,國家統計局發布的2016年12月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示,70個大中城市房價增幅有明顯回落態勢。其中新建商品房住宅指數平均漲幅僅為0.26%,降至2016年年底最低值。北上廣深四個一線城市中,除廣州仍有上漲跡象外,北京、上海、深圳全線下跌,房價上漲火苗全面熄火。
具體來看,去年12月70個大中城市房價漲幅與最瘋狂的去年9月相比,最高漲幅已從9月的8.2%降至目前的1.2%,下調幅度高達7個百分點。此外,漲幅超過1%的城市也從9月的40多個降至目前的2個。
在價格滯漲的同時,成交量也出現一定幅度下滑。中國指數研究院的最新統計數據顯示,1月9日至1月15日一周內,重點監測的31個城市樓市成交面積環比微降0.3%。環比下降城市14個,占監測城市總量的45%。31個城市成交量同比整體下降0.7%,其中13個城市同比下降。
新年首周,樓市成交降幅明顯。其中,一線城市環比下降6.08%,同比下降4.28%。其中,14個二線城市成交量環比下降38.49%,同比下降20.09%。6個三線代表城市環比下降24.84%,同比下降49.83%。
以北京市場為例,來自亞豪機構的統計數據顯示,2017年1月首周北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1315套,成交面積15.86萬平方米,環比分別減少42%、20%,同時這一成交量也創近兩個月新低。
中原地產首席分析師張大偉分析認為,從數據特點看,受政策收緊影響,本輪樓市調控導致的房價漲幅拐點已出現,房價從去年9月快速扭轉。
易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,去年12月樓市積極吸收調控政策效應,市場過熱現象受到了明顯遏制,控制房價總體上初戰告捷。
海南樓市受熱捧
值得注意的是,在全國樓市降溫的同時,海南樓市卻迎來了大量購房者。
據中國指數研究院統計顯示, 2016年12月,海南樓市成交共11428套,環比上漲34%;成交面積為1002791平方米,環比上漲30%;商品住宅均價為13708元/平方米,環比上漲18.1%;成交金額為137.47億,環比上漲54%;其中,去年12月海口成交6804套,與2014年同期相比,成交量翻倍,成交均價9412元/平方米,環比上漲4.85%,創下2016年海口成交均價最高值。另外,去年12月三亞成交4624套,與2015年同期相比,成交套數增長112%,成交面積增長126%。成交均價為20186元/平方米,繼2015年10月之后首次回升至2萬元/平方米的水平線上。
據海南省統計局數據,2016年1-11月,海南省房地產開發投資繼續保持平穩增長,房屋銷售面積保持高速增長,前11個月房屋銷售1309萬平方米,同比增長44.6%,增幅比上年同期提升40.2%;銷售額1290.98億元,同比增長51.2%,增幅比上年同期提升46.7%。
生活在石家莊的付女士正處于懷孕期,過去兩個月,她卻變得愈發焦躁。接連的霧霾天氣、連續爆表的污染指數,讓本應每日外出曬太陽散步的她只能閉門不出。付女士與丈夫開始找各種渠道詢問海南房價,去年12月中旬,她與家人一起飛赴海南買房。
值得注意的是,近期微信和QQ上還出現了不少專門的海南買房群,記者在一個兩三百人的海南置業群里看到,群里大都是有意在海南買房的人,并且大家專門邀請了海南的地產中介服務商入群介紹項目,群里人還自發不定期地組織起來一起去海口、三亞、陵水、博鰲等多地去看房買房。
受環境等眾多因素的影響,讓海南再度在這個房地產“冷淡期”受熱炒。而除個人投資之外,各個房企巨頭也加速布局。
2016年11月30日,萬達集團和海口市簽訂協議,投資500億元在海口市桂林洋建設全新萬達城,這是迄今萬達投資建造的第16座萬達城。不久后,融創中國品牌及其高端精品產品正式落地海南,并將長期深耕海南東線市場。就此,已有魯能、富力、恒大、萬達等一大批房企巨頭“激戰”海南島。在從海口到三亞595公里的黃金海岸線上,動輒投資數十億、上百億的旅游地產項目星羅棋布。逾百家房地產開發企業進駐海南“跑馬圈地”,一線海景土地資源日益緊俏。
庫存待消 泡沫仍存
在我國房地產業發展史中,海南一直都是其中最具波瀾起伏的地區。
據2016-2021年中國海南省房地產行業市場需求與投資咨詢報告,1992年初,隨著沿海開放,海南樓市被熱炒,一夜致富者不在少數。當年,海南全省房地產投資達87億元,占固定資產總投資的一半,僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米,地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。
到了1993年,海南投資熱潮到達頂峰,這座人數僅655萬人的海島上竟然出現了超過兩萬家房地產公司。當地房價也從1991年的1400元/平方米,增至7500元/平方米,漲幅高達436%。
隨后,隨著中央調控,海南房地產熱浪應聲而落。僅占全國0.6%總人口的海南,留下了占全國10%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米,閑置土地18834公頃,積壓資金800億元,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。這場泡沫的破裂只能以“債”收尾。
2010年時,海南再度迎來第二春——國際旅游島批準,我國大小房企爭相進入,但高漲的熱潮,透支了海南未來多年的房價上漲空間。海南備案成交數據顯示,海南商品房成交均價在2011年達到13366元/平方米的最高點,2012年滑落至10140元/平方米,此后4年內,成交均價在1.1萬元/平方米左右。2016年上半年保持在均價9883元/平方米。三亞更是在2012年達到27070元/平方米后,大幅下滑,截至2016年4月,成交均價降至17880元/平方米,降幅高達五成。
對于現在的海南來說,雖然備受投資者看好,但需警惕的是,當年的投資泡沫,今日依然存在。
近日,海南省經濟工作會議報告顯示,海南仍存在房地產一業獨大現象。“十二五”期間,海南省房地產開發投資占固定資產投資的45.8%,房地產業和建筑業稅收占地方稅收的55.6%,成為擴大投資、拉動經濟增長的主力。
而在大量開發的背景下,海南留下的是巨量庫存。到2015年底時,海南省商品房庫存量高達4100萬平方米,消化周期高達50個月,其中商品住宅庫存消化周期為45個月,均明顯高于全國平均水平。在經過一年的去庫存后,截至2016年11月末,海南商品住房庫存約2639萬平方米,去化周期仍然多達24個月。
嚴躍進表示,雖然這次海南樓市的量價齊升,與2010年不盡相同。但需注意的是,表面上看海南房價猛增,投資熱潮洶涌。但從背后來看,由于高庫存與流通性差,海南房地產投資屬性依然缺失,這也意味著,沒有交易需求的背景下,資產升值空間并不會太大。
本文來源:經濟參考報
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